Kauf vom Bauträger: Was ist das?
Beim Kauf vom Bauträger kaufen Sie eine Immobilie, die noch nicht fertiggestellt (oder noch nicht gebaut) ist. Sie zahlen nach Baufortschritt — und erhalten am Ende Schlüssel und Grundbucheintrag. Das Risiko: Sie kaufen ein Versprechen.
Die häufigsten Risiken
1. Bauträger-Insolvenz
Der Bauträger geht pleite — Sie haben Anzahlungen geleistet, aber kein fertiges Objekt. Schutz: MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) schreibt Zahlungen nach Baufortschritt vor und verbietet Vorauszahlungen ohne Absicherung. Trotzdem: Prüfen Sie Bonität und Referenzprojekte des Bauträgers.
2. Verzögerungen
Bauverzögerungen von 6–24 Monaten sind keine Seltenheit. Konsequenz: Doppelbelastung (Miete + bereits startende Kreditrate) bis zur Übergabe. Schutz: Vertragsstrafe bei Verzug (0,1–0,5 % je Woche) im Kaufvertrag verankern.
3. Mängel bei Übergabe
Typische Mängel: undichte Fenster, fehlende Dämmung, fehlerhafte Elektrik, Estrichrisse. Schutz: Abnahme mit Sachverständigen. Mängel schriftlich protokollieren — nie einfach unterschreiben!
4. Änderungen am Baukörper
Bauträger ändert Materialien oder Grundriss gegenüber dem Prospekt. Schutz: Baubeschreibung und technische Ausführung im Kaufvertrag genau festschreiben. "Gleichwertig" ist keine akzeptable Formulierung.
5. Grundbuchrisiko
Sie zahlen Raten — aber sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Schutz: Auflassungsvormerkung muss vor der ersten Rate im Grundbuch eingetragen sein.
Der Baufortschrittsplan (MaBV §3)
| Bauphase | Max. Zahlung |
|---|---|
| Fertigstellung Rohbau inkl. Zimmererarbeiten | 30 % |
| Herstellung Dachflächen und Dachrinnen | +8 % |
| Rohinstallation Heizung + Sanitär + Elektro | +10 % |
| Fenster inkl. Verglasung eingesetzt | +10 % |
| Innenputzarbeiten | +12 % |
| Estricharbeiten | +4 % |
| Fliesen und Beläge in Nassräumen | +4 % |
| Wärmedämmung der Fassade | +4 % |
| Bezugsfertigkeit | +12 % |
| Fertigstellung | +6 % |
Was Sie vor Kaufabschluss prüfen
- [ ] Referenzprojekte des Bauträgers besichtigen (fertiggestellte Objekte)
- [ ] Jahresabschluss des Bauträgers (Kapitalausstattung, Gewinne/Verluste)
- [ ] Baugenehmigung vorliegend (kein Kauf ohne Baugenehmigung!)
- [ ] Auflassungsvormerkung vor Zahlung
- [ ] Vertragsstrafe bei Verzug einfordern
- [ ] Technische Beschreibung vollständig und verbindlich
- [ ] Abnahme: Sachverständigen mitbringen
