Neubau vom Bauträger vs. Bestand: Die Entscheidung
| Neubau | Bestand | |
|---|---|---|
| Preis | 20–30 % höher als Bestand | Referenzpreis |
| Zustand | Neuwertig, kein Sanierungsstau | Prüfung nötig |
| Anpassbarkeit | Vor Bau individualisierbar | Vorgegeben |
| Energie | GEG-Standard | Oft sanierungsbedürftig |
| Risiko | Bauträger-Insolvenz, Verzögerung | Mängel und Sanierungskosten |
| Soforteinzug | Nein (oft 1–3 Jahre Bauzeit) | Meist möglich |
Phase 1: Vor dem Kauf
Bauträger-Bonität prüfen
- Handelsregisterauszug (Eigenkapital, Haftungsbeschränkung)
- Schufa-Auskunft über GmbH (als Privatperson schwierig, aber Anwalt kann helfen)
- Referenzprojekte besichtigen (fertige Bauten des Bauträgers)
- Bauzeitenplan mit Festpreis-Garantie verlangen
Kaufvertrag prüfen — kritische Punkte
- Baubeschreibung: So detailliert wie möglich. Vage Formulierungen ("hochwertige Ausstattung") gehen zulasten des Käufers
- Fertigstellungstermin: Mit Vertragsstrafe bei Verzögerung (0,3 %/Tag üblich)
- Zahlungsplan: Nach MaBV in Raten entsprechend Baufortschritt — nie vorauszahlen!
- Gewährleistung: 5 Jahre Gewährleistung für Baumängel (gesetzlich Minimum)
- Sonderwünsche: Schriftlich vereinbaren mit Preisgarantie
Phase 2: Während des Baus
- Baukontrolle: Eigenen Sachverständigen (200–500 €/Begehung) beauftragen
- Abnahmeprotokoll: Jede Abweichung von Baubeschreibung protokollieren
- Zahlungen nur nach Fortschritt und ohne Vorbehalt abzüglich Mängelanteil
Phase 3: Abnahme
Die Abnahme ist entscheidend — ab diesem Zeitpunkt kehrt sich die Beweislast um. Vor der Abnahme: Bauträger muss Mängel nachweisen, dass sie nicht vorhanden sind. Nach der Abnahme: Käufer muss Mängel beweisen.
- Abnahme NIE alleine durchführen — immer Sachverständigen mitnehmen (400–800 €)
- Mängel schriftlich im Abnahmeprotokoll festhalten
- Einbehalt: 3–5 % des Kaufpreises bei Mängeln einbehalten (in Kaufvertrag vereinbaren)
Typische Mängel bei Neubauten
- Undichte Fenster und Türen
- Feuchtigkeitsschäden (Keller, Flachdach)
- Schallschutz unter Norm
- Wärmebrücken (Schimmelgefahr)
- Oberflächenmängel (Putz, Böden, Fliesen)
Checkliste: Neubaukauf
- Bauträger-Bonität geprüft
- Kaufvertrag vom Anwalt geprüft
- Baubeschreibung detailliert und schriftlich
- Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe vereinbart
- Zahlungsplan nach MaBV
- Sachverständiger für Abnahme beauftragt
- Mängel protokolliert und Einbehalt vereinbart
