Immobilie schenken und trotzdem wohnen bleiben
Viele Eltern möchten die Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen — um Erbschaftsteuer zu sparen und Klarheit zu schaffen. Aber was passiert mit dem eigenen Wohnrecht? Die Lösung: Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht als Kombination.
Die zwei Varianten im Überblick
Variante 1: Schenkung mit Wohnrecht
Das Kind wird Eigentümer, die Eltern behalten ein lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB). Sie dürfen die Wohnung allein nutzen, aber nicht vermieten. Das Wohnrecht wird ins Grundbuch eingetragen.
Variante 2: Schenkung mit Nießbrauch
Das Kind wird Eigentümer, die Eltern behalten den Nießbrauch (§ 1030 BGB) — das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen und zu vermieten. Sie ziehen alle wirtschaftlichen Vorteile (Mieteinnahmen). Erst beim Tod der Eltern geht die volle Nutzung auf das Kind über.
Steuerlicher Effekt: Wertminderung durch Nießbrauch
Der Nießbrauch oder das Wohnrecht mindert den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie erheblich:
| Immobilienwert | Jahreswert Nießbrauch (5 %) | Faktor (60 J. alt) | Nießbrauchwert | Schenkungswert |
|---|---|---|---|---|
| 500.000 € | 25.000 €/Jahr | 12,5 | 312.500 € | 187.500 € |
Ein Kind erhält statt 500.000 € steuerlich nur 187.500 € — unter dem Freibetrag von 400.000 € → keine Schenkungsteuer!
10-Jahres-Frist: Mehrfach schenken
Schenkungssteuerfreibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer die Immobilie vor 10 Jahren mit Wohnrecht geschenkt hat, kann ggf. nach Ablauf der Frist weitere Übertragungen steuerfrei vornehmen.
Nießbrauch: Steuerliche Pflichten des Schenkenden
- Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch versteuern (Einkommensteuer)
- Gebäude darf über AfA abgeschrieben werden (trotz Nießbrauch)
- Erhaltungsaufwendungen können geltend gemacht werden
Welche Form ist besser: Wohnrecht oder Nießbrauch?
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Eigennutzung | Ja | Ja |
| Vermietung möglich | NEIN | JA |
| Steuerlicher Wertabzug | Niedriger | Höher |
| Instandhaltungspflicht | Grundsätzlich Eigentümer | Nießbraucher |
| Übertragbarkeit | Nicht übertragbar | Nicht übertragbar |
Wichtige Hinweise
- Notarielle Beurkundung Pflicht (Schenkungsvertrag)
- Eintragung ins Grundbuch Abt. II (Belastungen)
- Schenkung sollte 7 Jahre vor Insolvenz erfolgt sein (Anfechtungsfrist)
- Bei Pflegebedürftigkeit: Sozialamt kann Schenkungen anfechten (10-Jahres-Frist nach § 528 BGB)
Weiterführende Artikel: Wohnrecht/Nießbrauch berechnen | Schenkung an Kinder | Haus erben
