Haus geerbt: Was jetzt?
Ein geerbtes Haus bedeutet zunächst emotionalen Stress — und dann finanzielle Komplexität. Welche Option die richtige ist, hängt von persönlichen und steuerlichen Faktoren ab, die wir hier systematisch durchgehen.
Die drei Optionen im Vergleich
Option 1: Selbst einziehen
Steuervorteil: Wenn Ehegatte oder Kinder das Haus innerhalb von 6 Monaten selbst beziehen und mindestens 10 Jahre bewohnen, ist die Erbschaft komplett steuerfrei — unabhängig vom Immobilienwert.
Nachteile: Ggf. eigene Wohnung aufgeben, Renovierungskosten, mögliche Auseinandersetzung mit Miterben.
Option 2: Vermieten
Vorteil: Laufende Einnahmen, Immobilie im Bestand, Wertsteigerung langfristig möglich.
Nachteile: Vermieterpflichten, Steuer auf Mieteinnahmen, ggf. Sanierungspflichten (GEG), Verwaltungsaufwand.
Option 3: Verkaufen
Vorteil: Sofortige Liquidität, keine laufenden Verpflichtungen, Miterbenauseinandersetzung gelöst.
Steuerfalle: Wenn der Verstorbene die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen hat, fällt ggf. Spekulationssteuer für die Erben an!
Steuerliche Rahmenbedingungen
| Situation | Erbschaftsteuer | Spekulationssteuer |
|---|---|---|
| Ehegatte zieht ein, bleibt 10 J. | 0 % (steuerfrei) | entfällt (kein Verkauf) |
| Kind zieht ein, Wohnfläche ≤ 200 m² | 0 % (steuerfrei) | entfällt |
| Sofort verkaufen (Besitz < 10 Jahre) | nach Freibetrag | ggf. Einkommensteuer auf Gewinn |
| Sofort verkaufen (Besitz ≥ 10 Jahre) | nach Freibetrag | 0 % (Frist abgelaufen) |
| Vermieten | 10 % Bewertungsabschlag | entfällt solange kein Verkauf |
Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026
- Ehegatte/eingetr. Partner: 500.000 €
- Kinder: je 400.000 €
- Enkel: je 200.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen: je 20.000 €
Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, wird auf den Überschuss Erbschaftsteuer fällig (7–50 % je nach Steuerklasse und Höhe).
Die 10-Jahres-Spekulationsfrist beim Erbfall
Die Spekulationsfrist des Erblassers geht auf die Erben über. Hat der Verstorbene das Haus z. B. 2018 gekauft und ist 2024 gestorben, endet die Frist erst 2028. Ein Verkauf vor 2028 löst Spekulationssteuer aus.
Checkliste: Was nach dem Erbfall zu tun ist
- ☑ Erbschein beantragen (beim Nachlassgericht)
- ☑ Grundbuch auf Erben umschreiben lassen (innerhalb 2 Jahre kostenlos)
- ☑ Finanzamt über Erbfall informieren (Erbschaftsteuererklärung)
- ☑ Versicherungen des Hauses übernehmen oder kündigen
- ☑ Laufende Kosten klären (Nebenkosten, Kredit, Hausgeld)
- ☑ Bei Miterben: Auseinandersetzungsvertrag notariell aufsetzen
- ☑ Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht konsultieren
Wann ist welche Option sinnvoll?
Verkaufen empfiehlt sich, wenn der Eigenkapitalbedarf groß ist, Miterben ausgezahlt werden müssen oder Sie keinen Vermieter-Aufwand wollen.
Vermieten lohnt sich, wenn die Lage gut ist, der Kredit abgezahlt ist und Ihnen die laufende Rendite wichtig ist.
Selbst einziehen ist ideal, wenn Sie ohnehin umziehen wollten und die Steuerfreiheit voll ausschöpfen können.
Weiterführende Artikel: Pflichtteil berechnen | Schenkung Eltern → Kinder | Spekulationsfrist berechnen
