Wohnrecht und Nießbrauch mindern den steuerlichen Wert einer Immobilienschenkung — das kann bei der Schenkungsteuer erhebliche Ersparnisse bringen. Wir erklären, wie man den Wert berechnet.
Was ist der Unterschied?
| Wohnrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Definition | Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen | Recht, alle Nutzungen zu ziehen (auch Vermietung) |
| Übertragbar? | Nein | Nein (Recht selbst), aber Früchte schon |
| Mieteinnahmen | Nein | Ja |
| Grundbuch | Abt. II eingetragen | Abt. II eingetragen |
Wie wird der Kapitalwert berechnet?
Der Wert eines Wohnrechts / Nießbrauchs ergibt sich aus:
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Schritt 1: Jahreswert ermitteln
Der Jahreswert entspricht der jährlichen Nettokaltmiete, die für die Immobilie erzielt werden könnte.
Deckelung: Max. 1/18,6 × Verkehrswert der Immobilie (§ 16 BewG).
Schritt 2: Vervielfältiger aus der Tabelle (§ 14 BewG)
Der Vervielfältiger hängt vom Alter der Person ab, der das Wohnrecht / der Nießbrauch zusteht:
| Alter bei Beginn | Vervielfältiger (Beispiel) |
|---|---|
| 60 Jahre | 11,148 |
| 65 Jahre | 9,392 |
| 70 Jahre | 7,586 |
| 75 Jahre | 5,933 |
| 80 Jahre | 4,371 |
| 85 Jahre | 3,031 |
(Aktuelle Tabelle: § 14 Abs. 1 BewG — jährlich aktualisiert)
Beispielrechnung
Immobilienwert: 600.000 € | Ortsübliche Jahresmiete: 18.000 € | Nießbraucher: 70 Jahre alt
- Jahreswert: 18.000 € (Probe: 600.000 / 18,6 = 32.258 € → 18.000 € liegt darunter → OK)
- Vervielfältiger: 7,586 (70 Jahre)
- Kapitalwert Nießbrauch: 18.000 × 7,586 = 136.548 €
- Steuerlicher Schenkungswert: 600.000 − 136.548 = 463.452 €
Ersparnis bei 400.000 € Freibetrag: Ohne Nießbrauch wären 200.000 € steuerpflichtig. Mit Nießbrauch: nur 63.452 € steuerpflichtig — erheblich weniger Schenkungsteuer.
Praktische Tipps
- Nießbrauch früh einrichten — je jünger die Person, desto höher der Kapitalwert (und desto mehr Steuerersparnis)
- Kombination mit 10-Jahres-Freibeträgen: optimal planen
- Steuerberater einschalten — fehlerhafte Berechnung kann teuer werden
