Dürfen Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?
Ja — Deutschland hat keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer. Sowohl EU-Bürger als auch Nicht-EU-Bürger können Immobilien kaufen, vermieten und verkaufen. Keine Genehmigung, keine Quoten, keine Nationalitätsbeschränkungen. Das unterscheidet Deutschland von Ländern wie der Schweiz, Dänemark oder Österreich.
EU-Bürger: Fast wie Inländer
Für EU-Bürger gelten dieselben Regeln wie für Deutsche. Einzige Unterschiede:
- Kreditvergabe: Manche Banken fordern deutschen Wohnsitz oder Gehaltsnachweis in Deutschland
- Steuern: Wohnt der EU-Bürger im Ausland, gelten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) — Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien werden in Deutschland versteuert
- Erbschaftsteuer: DBA schließen Doppelbesteuerung bei Immobilien meist aus
Nicht-EU-Bürger: Möglich, aber mit mehr Aufwand
Auch Nicht-EU-Bürger können ohne Genehmigung kaufen. Praktische Herausforderungen:
- Finanzierung: Deutsche Banken sind bei Kreditvergabe an Nicht-EU-Bürger ohne deutschen Wohnsitz zurückhaltend. Eigenkapital ist oft Voraussetzung
- Notar: Identifikation mit gültigem Pass — Übersetzung bei nicht-lateinischen Schriften kann erforderlich sein
- Steuer-ID: Für die Abgabe von Steuererklärungen (Mieteinnahmen) wird eine deutsche Steuer-ID benötigt (beim Finanzamt zu beantragen)
- Quellensteuer: Bei Mieteinnahmen aus Deutschland ohne deutschen Wohnsitz kann Quellensteuereinbehalt greifen
Steuerliche Behandlung: Mieteinnahmen aus Deutschland
Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien sind immer in Deutschland steuerpflichtig — unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt. Grundprinzip:
- Beschränkte Steuerpflicht: Nur Einkünfte mit Bezug zu Deutschland werden in D versteuert
- Abzugsfähige Kosten: Zinsen, Abschreibung (AfA), Verwaltung, Reparaturen — wie für Inländer
- DBA: Je nach Heimatland schützt ein Doppelbesteuerungsabkommen vor zweifacher Besteuerung
Worauf sollten Ausländer beim Kauf besonders achten?
- Einen in Deutschland zugelassenen Steuerberater hinzuziehen
- Finanzierungsoptionen frühzeitig klären (nicht alle Banken finanzieren Auslandskäufer)
- Notartermin: Dolmetscher einplanen, wenn Deutsch nicht ausreichend
- Verwaltung der Immobilie vor Ort sicherstellen (lokale Hausverwaltung)
- Erbschaftsteuer-Folgen im Heimatland prüfen
Mehr zum Ablauf beim Immobilienkauf: Kaufvertrag prüfen: Was Sie vor der Unterschrift wissen müssen. Grundbuch-Eintragung erklärt: Das Grundbuch verstehen.
