Gemeinsam kaufen: Was dabei rechtlich passiert
Wenn zwei Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen, werden beide als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen — mit je hälftigem Anteil, sofern nicht anders vereinbart. Das klingt einfach — wird aber bei Trennung, Tod oder Streit komplex.
Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?
Wie wir in unserem Ratgeber Scheidung und Immobilie erklärt haben, gibt es mehrere Optionen:
- Gemeinsam verkaufen: Kaufpreis hälftig teilen — cleanste Lösung
- Ein Partner kauft den anderen aus: Wertermittlung nötig, Bankfinanzierung des Ausgleichs
- Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung — Gericht versteigert die Immobilie (oft unter Wert)
Zugewinnausgleich: Bei gesetzlichem Güterstand (keine Ehevertrag-Regelung) muss der Vermögenszuwachs während der Ehe ausgeglichen werden. Die Immobilie ist dabei zentral.
Was gilt für den Zugewinnausgleich?
- Anfangswert: Wert der Immobilie bei Heirat (wenn vorhanden)
- Endwert: Wert bei Trennung (Stichtag = Zustellung des Scheidungsantrags)
- Zugewinn = Endwert − Anfangswert (bereinigt um Schulden)
- Hälfte des Zugewinns-Unterschieds muss als Ausgleich gezahlt werden
Gemeinsames Eigentum: Bruchteilsgemeinschaft vs. GbR
Unverheiratete Paare, die gemeinsam kaufen, bilden automatisch eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Das bedeutet:
- Jeder kann Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (Teilungsversteigerung als letzte Option)
- Keine automatische Regelung bei Tod — der andere Partner erbt nicht (ohne Testament!)
- Dringend empfohlen: Partnerschaftsvertrag oder GbR mit klaren Regeln
Immobilien und Erbrecht: Was oft übersehen wird
- Unverheirateter Partner: Gesetzliches Erbrecht besteht NICHT — nur durch Testament oder Erbvertrag
- Kinder aus verschiedenen Beziehungen: Kompliziert bei gemischten Familien — Berliner Testament kann helfen
- Pflichtteil: Kinder haben Pflichtteilsrecht (50 % des gesetzlichen Erbteils) — auch bei Immobilien
Checklist: Immobilien und Familie absichern
- [ ] Testament erstellen (besonders wichtig für unverheiratete Paare)
- [ ] Partnerschaftsvertrag bei gemeinsam gekauftem Objekt
- [ ] Güterstandsvereinbarung prüfen (Zugewinn, Gütertrennung, Gütergemeinschaft)
- [ ] Notarielles Wohnrecht für überlebenden Partner eintragen lassen
- [ ] Bei Scheidung: Gutachter beauftragen — eigene und Gegenseite-Expertise
