Das Problem: Gemeinsames Eigentum, getrennte Wege
Bei Scheidungen ist die gemeinsame Immobilie meist der komplizierteste Vermögensposten. Sie kann nicht einfach geteilt werden — es gibt nur drei sinnvolle Lösungen.
Option 1: Verkaufen
Beide einigen sich auf Verkauf, teilen den Erlös nach Miteigentumsanteilen. Einfachste Lösung, wenn keine Kinder im Spiel sind und beide ausziehen können.
Was zu beachten ist:
- Spekulationssteuer: Wenn Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde
- Vorfälligkeitsentschädigung: Gemeinsames Darlehen muss ggf. vorzeitig abgelöst werden — Kosten 1–5 % des Restdarlehens
- Wertermittlung: Beide Parteien sollten sich auf einen Gutachter einigen oder je einen eigenen beauftragen
Option 2: Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner kauft den anderen aus. Voraussetzung: ausreichende Bonität für Alleinfinanzierung.
Berechnung des Ausgleichsbetrags:
- Marktwert der Immobilie: 400.000 €
- Restschuld gemeinsames Darlehen: 200.000 €
- Eigenkapital-Anteil: 400.000 − 200.000 = 200.000 €
- Auszahlung an den auszahlenden Partner: 200.000 / 2 = 100.000 €
Der übernehmende Partner muss: Restdarlehen allein weiterführen (Bonität prüfen lassen!) + 100.000 € Ausgleich zahlen + Übertragungskosten (Notar, GrESt fällt hier an!)
Option 3: Vermieten
Beide bleiben Eigentümer, vermieten die Immobilie und teilen Mieteinnahmen. Sinnvoll wenn: Markt gerade schlecht für Verkauf, Spekulationsfrist läuft noch, Kinder sollen die Immobilie später erben.
Problem: Verwaltung gemeinsam mit Ex-Partner dauerhaft sehr konfliktträchtig.
Zugewinnausgleich bei Immobilien
Im gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) gilt: Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, muss die Hälfte des Mehrwerts ausgleichen. Immobilien werden zum Verkehrswert bewertet — nicht zum Kaufpreis!
Beispiel: Wohnung 2015 für 200.000 € gekauft, heute 380.000 € wert. Wertzuwachs: 180.000 €. Hälftige Ausgleichszahlung: 90.000 €.
Wann Teilungsversteigerung droht
Können sich beide Parteien nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Gericht beantragen. Das Ergebnis: Immobilie wird unter Marktwert versteigert. Verlust für beide. Unbedingt vermeiden durch Mediation oder Anwalt.
