Was ist eine Erbengemeinschaft?
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Jeder Miterbe hält einen Anteil am Gesamtnachlass — aber nicht an einzelnen Gegenständen. Die Immobilie gehört allen zusammen, niemand kann allein über sie verfügen.
Das führt schnell zu Konflikten: Einer will verkaufen, einer will selbst einziehen, einer will vermieten. Da alle zustimmen müssen (Einstimmigkeit bei wesentlichen Entscheidungen), sind Erbengemeinschaften notorisch schwierig.
Die 4 Optionen für die Immobilie
Option 1: Gemeinsam verkaufen
Die einfachste Lösung, wenn alle einverstanden sind. Kaufpreis wird nach Erbquoten aufgeteilt. Steuerlich: Spekulationssteuer fällt an, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre hatte — der Erbzeitpunkt gilt als Anschaffungszeitpunkt.
Option 2: Auskauf durch einen Erben
Ein Erbe kauft die Anteile der anderen aus — zum Verkehrswert. Vorteil: Immobilie bleibt in der Familie. Nachteil: Ausreichend Liquidität muss vorhanden sein. Streitpunkt oft: Was ist der faire Wert? Ein Gutachter schafft Klarheit.
Option 3: Gemeinsam vermieten
Alle Erben vermieten gemeinsam — Einnahmen werden nach Quoten aufgeteilt. Funktioniert nur mit gegenseitigem Vertrauen und klarer Verwaltungsregelung. Empfehlung: Schriftliche Vereinbarung über Verwaltung, Instandhaltung und Ausschüttungen.
Option 4: Teilungsversteigerung (letzter Ausweg)
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 753 BGB). Das Gericht versteigert die Immobilie dann zwangsweise. Achtung:
- Erlöse liegen oft 20–40 % unter dem Marktwert
- Gerichts- und Verfahrenskosten gehen vom Erlös ab
- Psychologisch und emotional belastend für alle Beteiligten
- Prozess dauert oft 1–3 Jahre
Die Teilungsversteigerung ist für alle Seiten die schlechteste Option — und sollte nur als Druckmittel oder wirklich letzter Ausweg eingesetzt werden.
Erbschaftsteuer und Immobilien
Jeder Miterbe ist auf seinen Anteil erbschaftsteuerpflichtig. Die Bewertung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie (Grundbesitzwert nach BewG). Wichtige Ausnahme:
- Selbstgenutzte Wohnimmobilie: Ehegatten und Kinder können steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnen (Familienheim-Regelung)
- Freibeträge: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind
Mehr dazu: Erbschaftsteuer auf Immobilien: Freibeträge und Steuersätze. Was im Erbfall generell zu tun ist: Immobilie geerbt: Was sind die nächsten Schritte?
Konflikte in der Erbengemeinschaft vermeiden
- Testamentarisch regeln, wer was bekommt (Vermächtnis statt Miterbenschaft)
- Erbvertrag mit Lebzeiten-Regelungen (§ 2274 ff. BGB)
- Mediator einschalten, bevor Anwälte eingeschaltet werden
- Frühzeitig Erbauseinandersetzungsvertrag schließen (notariell beurkunden lassen)
