Pacht und Erbbaurecht — zwei völlig verschiedene Konzepte
Im Volksmund wird „Erbpacht" für beides verwendet — aber juristisch sind Pachtvertrag und Erbbaurecht grundverschieden. Der Unterschied hat erhebliche Konsequenzen für Ihre Rechte und die Finanzierbarkeit.
Pachtvertrag: Nutzung ohne Eigentumsrecht
Ein Pachtvertrag gibt dem Pächter das Recht, ein Grundstück zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen (z. B. landwirtschaftliche Ernte) — aber kein dingliches Recht. Für Immobilien bedeutet das:
- Sie können auf einem gepachteten Grundstück ein Gebäude errichten
- Aber: Das Gebäude gehört nach Ablauf des Pachtvertrags dem Grundstückseigentümer
- Keine Grundbucheintragung möglich
- Schlechte Finanzierbarkeit — Banken finanzieren selten Gebäude auf reinem Pachtland
- Pachtlaufzeiten oft kurz (5–20 Jahre)
Pacht ist für dauerhafte Wohnimmobilien daher kaum geeignet — es sei denn für Kleingärten, Campingstellplätze oder Freizeitimmobilien.
Erbbaurecht: Dingliches Recht mit Grundbucheintragung
Das Erbbaurecht ist ein eigenständiges dingliches Recht (§§ 1 ff. ErbbauRG), das ins Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbauberechtigte hat das Recht:
- Das Grundstück für 50–99 Jahre zu nutzen
- Darauf zu bauen und das Gebäude zu besitzen
- Das Erbbaurecht zu vererben, zu verkaufen und zu beleihen
Im Gegenzug zahlt er einen jährlichen Erbbauzins — typisch 2–4 % des Grundstückswerts. Bei einem Grundstückswert von 200.000 € also 4.000–8.000 € pro Jahr.
Vergleich: Pacht vs. Erbbaurecht
| Kriterium | Pacht | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Grundbucheintrag | Nein | Ja (eigenes Grundbuchblatt) |
| Bankfinanzierung möglich | Schwierig | Ja (Erbbaurecht ist beleihbar) |
| Laufzeit | Kurz (meist 5–20 Jahre) | 50–99 Jahre |
| Verkauf möglich | Nur mit Zustimmung | Ja (mit Einschränkungen) |
| Gebäude nach Ablauf | Gehört Grundeigentümer | Entschädigung für Gebäudewert |
Alles zum Erbbaurecht — Vor- und Nachteile, typische Fehler und wann es sich lohnt — erklärt unser ausführlicher Artikel: Erbbaurecht: Vor- und Nachteile im Detail.
