Was ist Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu besitzen. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) einen jährlichen Pachtzins — den Erbbauzins. Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt Eigentum des Gebers.
Typische Laufzeiten und Erbbauzins
- Laufzeit: 50–99 Jahre (häufig 75 oder 99 Jahre)
- Erbbauzins: 2–5 % des Bodenwerts pro Jahr (bei 200.000 € Bodenwert: 4.000–10.000 €/Jahr = 333–833 €/Monat)
- Anpassungsklausel: Meist an Verbraucherpreisindex gekoppelt → steigt mit Inflation
Wer vergibt Erbbaurechtsflächen?
- Kirchliche Institutionen (Bistümer, Landeskirchen — größte Gruppe in Deutschland)
- Kommunen und Städte (soziale Wohnungspolitik)
- Privatpersonen und Stiftungen
Vorteile des Erbbaurechts
- Niedrigerer Kaufpreis: kein Grundstückskauf nötig. Bei 200.000 € Bodenwert: 200.000 € günstiger beim Erwerb
- Baurecht ohne Kapitalbindung im Boden
- Eigenkapital kann für das Gebäude verwendet werden
Nachteile und Risiken
- Erbbauzins laufend: 333–833 €/Monat zusätzliche Belastung — reduziert Vorteil des günstigeren Kaufpreises
- Finanzierung schwieriger: Banken berechnen das Erbbaurecht kritischer. Laufzeit muss noch mindestens Kreditlaufzeit + 20 Jahre betragen
- Wertentwicklung eingeschränkt: Immobilienwert ohne Grundstück wächst langsamer
- Heimfall: Bei schweren Pflichtverletzungen kann Geber das Objekt zurückfordern
- Laufzeitende: Was passiert nach 99 Jahren? Verlängerung, Entschädigung, oder Rückfall ans Grundstück
Wann ist Erbbaurecht sinnvoll?
- Kaufpreis deutlich unter vergleichbaren Objekten mit eigenem Grundstück (Ersparnis mindestens 30–40 %)
- Erbbauzins niedrig (unter 2,5 % des Bodenwerts) und Laufzeit noch lang (über 40 Jahre)
- Eigennutzung geplant (für Kapitalanleger weniger geeignet)
- Grundstück in sehr begehrter Lage, die anders nicht erschwinglich wäre
Checkliste vor dem Kauf eines Erbbaurechts
- Restlaufzeit des Erbbaurechts: Mindestens 25 Jahre über Kreditlaufzeit hinaus?
- Erbbauzins: Höhe und Anpassungsklausel genau prüfen
- Heimfall-Regelung: Welche Gründe führen zum Heimfall?
- Verlängerungsoptionen: Gibt es ein Recht auf Verlängerung?
- Entschädigungsregelung bei Laufzeitende
- Finanzierung: Bank prüfen, ob Erbbaurecht akzeptiert wird
