Was ist Erbbaurecht (Erbpacht)?
Erbbaurecht bedeutet: Sie kaufen das Gebäude, aber nicht das Grundstück. Das Grundstück gehört dem Erbbaurechtsgeber (häufig Gemeinden, Kirchen, oder Stiftungen). Sie zahlen dafür einen regelmäßigen Erbbauzins — eine Art Pacht. Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet, in der Regel auf 60–99 Jahre. Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer — gegen Entschädigung.
Wer sind typische Erbbaurechtsgeber?
- Kommunen (Städte und Gemeinden) — oft zur Schaffung günstigeren Wohnraums
- Kirchen (besonders evangelische und katholische Landeskirchen)
- Stiftungen und Wohlfahrtsverbände
- Private Erbbaurechtsgeber (seltener)
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins beträgt typischerweise 2–5 % des Bodenwertes pro Jahr. Bodenrichtwert 200 €/m², Grundstück 400 m²:
| Bodenwert | Erbbauzinssatz | Jährliche Zahlung | Monatlich |
|---|---|---|---|
| 80.000 € | 3,0 % | 2.400 € | 200 € |
| 80.000 € | 4,0 % | 3.200 € | 267 € |
| 80.000 € | 5,0 % | 4.000 € | 333 € |
Wichtig: Der Erbbauzins ist indexiert — er steigt mit der Inflation oder dem Bodenrichtwert. In einigen Verträgen gibt es Anpassungsklauseln alle 3, 5 oder 10 Jahre.
Vorteile des Erbbaurechts
- Günstigerer Einstiegspreis (kein Grundstückskauf nötig)
- Gute Lage möglich zu niedrigerem Preis
- Finanzierung leichter, da Eigenkapital reicht für das Gebäude
- Erbbaurechtsnehmer hat umfassende Nutzungsrechte
Risiken und Nachteile
- Kein Eigentum am Grundstück — Wertsteigerung des Bodens geht an den Geber
- Laufzeitende: Was passiert nach 60–99 Jahren? Verlängerung nicht garantiert
- Erbbauzins steigt mit Inflation oder Bodenrichtwert — langfristig erheblich
- Weiterverkauf erschwert: Käufer scheuen Erbbaurecht
- Bankfinanzierung: Einige Banken finanzieren nur unter bestimmten Restlaufzeitbedingungen
- Vertragsbedingungen können nachteilig sein (Zustimmungspflichten, Einschränkungen)
Wann läuft das Erbbaurecht ab? Und dann?
Bei Ablauf hat der Grundstückseigentümer das Heimfallrecht. Das Gebäude fällt gegen Entschädigung an ihn. Die Entschädigungshöhe ist vertraglich geregelt — oft 2/3 des Verkehrswertes. In vielen Fällen wird das Erbbaurecht verlängert — aber das ist nicht garantiert.
Checkliste: Erbbaurecht-Vertrag prüfen
- ☐ Restlaufzeit prüfen: Mind. 40–50 Jahre sollten noch übrig sein
- ☐ Erbbauzinsanpassung: Wie oft? Welcher Index? Welche Obergrenze?
- ☐ Verlängerungsoption: Gibt es eine schriftliche Verlängerungszusage?
- ☐ Heimfallentschädigung: Wie hoch? 2/3 des Verkehrswertes als Minimum
- ☐ Zustimmungspflichten: Braucht der Geber Zustimmung bei Umbau / Vermietung?
- ☐ Bankfinanzierung: Vorher bei der Bank klären, ob Erbbaurecht akzeptiert wird
- ☐ Rechtsanwalt für Erbbaurechtsvertrag beauftragen (komplexes Thema!)
Mehr zum Thema: Pacht vs. Kauf, Grundbuch lesen und Nebenkosten beim Kauf.
