Die Grundsteuer wurde 2022 vollständig neu berechnet und gilt seit 1. Januar 2025 bundesweit in neuer Form. Millionen Eigentümer haben neue Bescheide erhalten — viele mit erheblichen Veränderungen. Wir erklären die neue Berechnung und was Sie dagegen tun können.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien. Sie wird jährlich erhoben und von den Kommunen festgesetzt. Es gibt zwei Arten:
- Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Grundsteuer B: Für bebaute und bebaubare Grundstücke — das ist die relevante für die meisten Eigentümer
Wichtig für Vermieter: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten — Sie können sie auf den Mieter umlegen.
Die neue Formel seit 2025
Die neue Grundsteuer berechnet sich in drei Schritten:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Schritt 1: Grundsteuerwert
Das Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert auf Basis von:
- Bodenrichtwert des Grundstücks
- Grundstücksfläche
- Art und Alter des Gebäudes
- Wohnfläche (bei Wohnimmobilien)
Der Grundsteuerwert entspricht nicht dem Marktwert — er liegt oft deutlich darunter.
Schritt 2: Steuermesszahl
Die Steuermesszahl ist ein bundeseinheitlich (im Bundesmodell) festgelegter Prozentsatz:
- Wohngebäude: 0,031 %
- Unbebaute Grundstücke: 0,034 %
- Gewerbeimmobilien: 0,034 %
Einige Bundesländer haben eigene Modelle (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland) mit eigenen Messzahlen.
Schritt 3: Hebesatz
Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt. Hier liegt die eigentliche Steuerlast:
| Stadt | Hebesatz 2025 (Orientierung) |
|---|---|
| München | 535 % |
| Berlin | 810 % |
| Hamburg | 540 % |
| Köln | 585 % |
| Dortmund | 610 % |
| Leipzig | 650 % |
| Kleine Gemeinden | 250–400 % |
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundsteuerwert (Finanzamt-Bescheid) | 250.000 € |
| Steuermesszahl | 0,031 % |
| Steuermessbetrag | 250.000 × 0,00031 = 77,50 € |
| Hebesatz (z.B. 600 %) | × 6,0 |
| Jährliche Grundsteuer | 465 € |
| Pro Monat | 38,75 € |
Was tun, wenn der Bescheid zu hoch erscheint?
Gegen den Bescheid können Sie Einspruch einlegen. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Bescheids. Mögliche Einspruchsgründe:
- Falsche Angaben zur Grundstücksgröße oder Wohnfläche
- Falsches Baujahr oder falsche Gebäudeart
- Fehler bei der Bewertung (z.B. Leerstand nicht berücksichtigt)
Grundsteuer als Vermieter absetzen
Als Vermieter ist die Grundsteuer eine abzugsfähige Werbungskosten. Sie mindert Ihren steuerpflichtigen Gewinn aus Vermietung und Verpachtung. Zusätzlich können Sie sie auf den Mieter als Betriebskosten umlegen.
Fazit
Die neue Grundsteuerberechnung ist für viele Eigentümer noch unbekanntes Terrain. Prüfen Sie Ihren Bescheid sorgfältig und legen Sie bei Fehlern rechtzeitig Einspruch ein. Mehr zur Grundsteuerreform 2025 und zur Einspruchsstrategie finden Sie in unseren Detailartikeln. Für die vollständige Immobilienbewertung nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner.
