Die Grundsteuerreform war eine der größten Steuerreformen in Deutschland seit Jahrzehnten. Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage — und für viele Eigentümer ändern sich die Beträge erheblich. Wir erklären, was passiert und was Sie tun können.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte für verfassungswidrig. Sie basierten auf Immobilienwerten aus 1964 (West) und 1935 (Ost) — und spiegelten die tatsächlichen Werte nicht mehr wider. Deadline für die Reform: 31.12.2024.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Grundsteuerwert (neu berechnet vom Finanzamt auf Basis aktueller Daten)
- × Steuermesszahl (bundesweit oder länderspezifisch)
- × Hebesatz (von der Gemeinde festgelegt — bleibt eine Variable)
Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.
Bundesmodell vs. Länderöffnungsklausel
Die Reform erlaubte den Ländern, eigene Modelle zu verwenden:
| Modell | Bundesländer | Berechnungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, NRW, RLP, SH, Sachsen, Thüringen, Saarland | Ertragswert / Sachwert |
| Flächenmodell | Bayern, Hamburg | Grundstücks- und Gebäudefläche |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Nur Bodenrichtwert |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen, Hessen (eigene Varianten) | Fläche + Lagefaktor |
Was ändert sich für Eigentümer konkret?
In Großstädten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten (München, Hamburg, Berlin) steigt der Grundsteuerwert erheblich — was zu höheren Beträgen führen kann, selbst wenn Gemeinden den Hebesatz anpassen. Im ländlichen Raum kann die Grundsteuer dagegen sinken.
Wichtig: Das Prinzip der "Aufkommensneutralität" war politisch angestrebt — aber ist keine Garantie. Jede Gemeinde setzt ihren Hebesatz selbst.
Was können Eigentümer tun?
- Feststellungsbescheid prüfen: Enthält der Bescheid den richtigen Grundsteuerwert? Wohnfläche, Baujahr und Nutzungsart korrekt?
- Einspruch einlegen: Frist beachten (1 Monat nach Bekanntgabe)
- Steuerberater konsultieren: Bei komplexen Objekten lohnt sich professionelle Hilfe
- Mieter informieren: Grundsteuer ist umlagefähig — Änderungen können in die Betriebskostenabrechnung einfließen
Grundsteuer C: Neue Steuer für Bauland
Mit der Reform kam auch die Grundsteuer C: Gemeinden können auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz ansetzen — um Spekulationen zu bekämpfen. Ob und wie hoch Ihre Gemeinde das nutzt, ist individuell verschieden.
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