Grunderwerbsteuer — einer der größten Kaufnebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie für 500.000 € in Bayern zahlen Sie 17.500 € Grunderwerbsteuer (3,5 %). In NRW oder Schleswig-Holstein wären es 32.500 € (6,5 %). Das ist ein erheblicher Posten — und es gibt legale Wege, ihn zu reduzieren.
Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin, Hessen, MV, Saar | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW, SH, BB, SN-Anhalt | 6,5 % | 26.000 € |
| BW, Bremen, Niedersachsen, RP, Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Weg 1: Inventar separat kaufen (Kaufpreisaufteilung)
Inventar und Einbauten sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Wenn der Verkäufer bereit ist, Küche, Einbauschränke, Sauna oder Gartenmöbel separat im Kaufvertrag auszuweisen, sinkt die Grunderwerbsteuer auf den entsprechend niedrigeren Immobilienwert.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Küche 15.000 €. Grunderwerbsteuer fällt nur auf 385.000 € an. Bei 5 % Steuersatz: 750 € Ersparnis.
Achtung: Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung marktüblich ist. Überhöhte Inventarwerte werden nicht anerkannt und können als Steuerhinterziehung gewertet werden.
Weg 2: Kauf von Familienangehörigen
Beim Kauf von geraden Verwandten (Eltern, Kinder, Enkel) fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt laut § 3 GrEStG für:
- Ehegatten
- Eingetragene Lebenspartner
- Kinder und Stiefkinder
- Eltern und Großeltern (soweit Erbfall)
Achtung: Geschwister, Onkel, Tanten — keine Befreiung!
Weg 3: Share Deal (nur für Investoren)
Beim Share Deal kaufen Sie nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Wenn Sie weniger als 90 % erwerben (seit 2021, früher 95 %), fällt keine Grunderwerbsteuer an — weil keine Eigentumsübertragung im grunderwerbsteuerlichen Sinn stattfindet.
Wichtig: Share Deals sind komplex, teuer in der Strukturierung und werden zunehmend durch den Gesetzgeber eingeschränkt. Nur relevant für professionelle Investoren ab mehreren Millionen Euro Volumen. Anwalt und Steuerberater zwingend erforderlich.
Weg 4: Erst heiraten, dann kaufen
Wenn Sie vor dem Immobilienkauf heiraten, profitieren Sie von der Befreiung für Ehegatten (§ 3 GrEStG). Kaufen Sie die Immobilie gemeinsam oder kauft ein Partner vom anderen, entfällt die Grunderwerbsteuer.
In der Praxis: Wer ohnehin heiraten möchte — Timing kann sich lohnen.
Weg 5: Schenkung statt Kauf
Schenkungen unter geraden Verwandten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Eltern können Kindern Immobilien schenken — ohne Grunderwerbsteuer, aber mit Schenkungsteuer. Bei Nutzung der persönlichen Freibeträge (Kinder: 400.000 €, alle 10 Jahre) kann auch die Schenkungsteuer entfallen.
Was auf keinen Fall geht (und warum)
- Schwarzgeld-Kaufpreis: Nur einen Teil des Kaufpreises beurkunden und den Rest bar — Steuerhinterziehung, Strafbarkeit für Käufer und Verkäufer
- Fingierte Inventarwerte: Küche für 50.000 € ausweisen, die real 5.000 € wert ist — wird vom Finanzamt geprüft und ggf. nachversteuert
- Rückwirkende Gestaltungen: Ehe nach Kauf für steuerliche Zwecke — funktioniert nicht rückwirkend
Checkliste: Grunderwerbsteuer reduzieren
- Inventar und Einbauten separat und marktüblich im Kaufvertrag ausweisen
- Bei Kauf von/für Familienmitglieder: Befreiungstatbestand prüfen
- Bei großem Investitionsvolumen: Share-Deal-Prüfung mit Anwalt
- Zeitplan bei geplanter Heirat beachten
- Steuerberater frühzeitig einbinden — nicht erst nach Vertragsabschluss
