Ferienhaus vermieten: Was steuerlich auf Sie zukommt
Wer sein Ferienhaus, seine Ferienwohnung oder Zweitwohnung vermietet, erzielt steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese müssen in der Steuererklärung angegeben werden — egal ob über Airbnb, Booking.com oder privat. Gleichzeitig können Sie viele Kosten absetzen und damit Ihre Steuerlast deutlich reduzieren.
Einkommensteuer: Was fällt an?
Ihre Mieteinnahmen werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert — also bis zu 45 % bei Spitzenverdienern. Aber: Sie dürfen alle Kosten als Werbungskosten abziehen. Dazu gehören:
- Abschreibung (AfA): 2 % p.a. auf den Gebäudewert (nicht Grundstück)
- Zinsen auf Darlehen zur Finanzierung
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- Hausverwaltungskosten, Reinigungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung
- Betriebskosten (anteilig für Vermietungszeitraum)
- Werbungskosten (Inserate, Fotos, Plattformgebühren)
Eigennutzung und Vermietung: Gemischte Nutzung
Das Finanzamt unterscheidet, wie viel Sie selbst nutzen und wie viel Sie vermieten. Nur auf den Vermietungsanteil können Sie Kosten absetzen. Beispiel:
- Ferienhaus 200 Tage leer oder selbst genutzt, 165 Tage vermietet: 45 % Vermietungsanteil
- Alle Kosten nur zu 45 % absetzbar
- Leerstand gilt als eigengenutzt (nachteilig!)
Tipp: Wenn Sie ausschließlich vermieten (keine Eigennutzung), sind alle Kosten vollständig absetzbar.
Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Grundsätzlich ist die kurzfristige Beherbergung (unter 6 Monate) umsatzsteuerpflichtig — mit 7 % reduziertem Satz (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Aber: Als Kleinunternehmer (unter 22.000 € Jahresumsatz) können Sie die Kleinunternehmerregelung wählen und keine USt berechnen. Das vereinfacht die Buchführung erheblich.
Liebhaberei: Das gefährliche Finanzamtsproblem
Wenn Sie dauerhaft Verluste aus der Ferienvermietung erzielen, prüft das Finanzamt, ob eine "Liebhaberei" vorliegt — also ein Hobby ohne Gewinnerzielungsabsicht. Dann werden alle Verluste nicht mehr anerkannt. Um das zu vermeiden:
- Mietpreise marktgerecht ansetzen (nicht zu günstig vermieten)
- Belegungsnachweise führen (Buchungsliste)
- Auf Dauer Gewinn anstreben und nachweisen
Checkliste: Steuern beim Ferienhaus
- ☐ Alle Mieteinnahmen in Steuererklärung angeben (Anlage V)
- ☐ AfA korrekt berechnen (Gebäudeanteil vom Kaufpreis trennen)
- ☐ Eigennutzungsanteil dokumentieren und korrekt abgrenzen
- ☐ Kleinunternehmerregelung prüfen: Lohnt sich USt-Verzicht?
- ☐ Belegungstagebuch führen (Beweis gegen Liebhaberei)
- ☐ Steuerberater für erste Erklärung empfohlen
Mehr zu Steuern und Vermietung: AfA Abschreibung erklärt, Airbnb-Regeln in Städten und Steuer beim Immobilienverkauf.
