Mieteinnahmen und Steuer: Die Grundlagen
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese müssen in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben werden. Der persönliche Steuersatz bestimmt, wie viel Steuer tatsächlich fällig wird — und kann bis zu 45 % betragen. Aber: Viele Kosten können vollständig abgesetzt werden.
Was sind Mieteinnahmen?
Zur Anlage V gehören alle Einnahmen aus der Vermietung:
- Kaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlungen (und Nachzahlungen)
- Umlagen (wenn pauschal vereinbart)
- Baukostenzuschüsse und Abstandszahlungen
Nicht zu den Einnahmen zählen: Mietkaution (keine Einnahme, nur verwahrt)
Was können Vermieter absetzen? — Die wichtigsten Werbungskosten
| Werbungskosten | Absetzbar |
|---|---|
| Abschreibung (AfA) 2 % p.a. auf Gebäudeanteil | Ja, voll |
| Zinsen für das Finanzierungsdarlehen | Ja, voll |
| Verwaltungskosten / Hausverwaltung | Ja, voll |
| Instandhaltung und Reparaturen | Ja (kein Herstellungsaufwand) |
| Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) | Ja, anteilig |
| Grundsteuer | Ja, voll |
| Maklergebühren (Vermietung) | Ja, voll |
| Rechts- und Steuerberatungskosten | Ja |
| Fahrten zur Immobilie | 0,30 €/km |
Praxisbeispiel: Steuerberechnung für einen Vermieter
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| AfA (2 % von 220.000 €) | -4.400 € |
| Zinsen | -3.600 € |
| Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer | -1.800 € |
| Zu versteuerndes Einkommen | 2.200 € |
| Steuer (Steuersatz 35 %) | 770 € |
Obwohl 12.000 € eingenommen wurden, fällt dank Werbungskosten nur 770 € Steuer an.
Untergrenze: Wann fällt gar keine Steuer an?
Wenn Werbungskosten höher sind als Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden — das reduziert die Gesamtsteuerlast erheblich. Besonders in den ersten Jahren der Finanzierung ist das häufig der Fall.
Checkliste: Mieteinnahmen korrekt versteuern
- ☐ Anlage V ausfüllen (Einnahmen und Werbungskosten)
- ☐ AfA-Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln (Kaufpreisaufteilung)
- ☐ Alle Rechnungen und Belege aufbewahren (10 Jahre)
- ☐ Fahrtenbuch für Fahrten zur Immobilie führen
- ☐ Steuerberater für erste Erklärung empfohlen
- ☐ Vermietungsabsicht bei Leerstand dokumentieren
Mehr zu Steuern: AfA erklärt, Immobilien-GmbH und Steuer beim Verkauf.
