Was ist der Immobilien-Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Anteil ihrer Immobilie — typisch 10–50 % — an ein Unternehmen, behalten aber das Wohnrecht und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Sie bekommen sofort Geld, können aber wohnen bleiben.
Das klingt ideal für Rentner mit wenig Rente, aber einem wertvollen Haus. Aber die Realität ist oft teurer als gedacht.
Wie funktioniert der Teilverkauf konkret?
- Eigentümer verkauft z. B. 30 % der Immobilie für 90.000 € (bei einem Gesamtwert von 300.000 €)
- Unternehmen wird Miteigentümer zu 30 %
- Eigentümer zahlt monatlich Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil (typisch 4–6 % p.a. auf den Verkaufspreis)
- Beim späteren Gesamtverkauf teilen beide Parteien den Erlös anteilig
Die versteckten Kosten
| Kostenart | Typische Höhe |
|---|---|
| Nutzungsentgelt (Miete für eigenen Anteil) | 4–6 % p.a. auf Verkaufspreis = 3.600–5.400 €/Jahr für 90.000 € |
| Transaktionsgebühr beim Verkauf | 3–6 % auf den Gesamtverkaufspreis |
| Ankaufspreis unter Marktwert | Unternehmen kauft oft 5–15 % unter Marktwert |
| Wertanpassung Nutzungsentgelt | Indexgebunden — steigt mit Inflation |
Rechenbeispiel: Was kostet der Teilverkauf wirklich?
Immobilienwert: 400.000 € | Teilverkauf 25 % für 95.000 € (Abschlag!)
Nutzungsentgelt 5 %: 4.750 €/Jahr = 395 €/Monat
Nach 10 Jahren Nutzungsentgelt bezahlt: 47.500 €
Beim Gesamtverkauf: Unternehmen erhält 25 % des Erlöses + Transaktionsgebühr
Effektiver Preis für die Liquidität: Deutlich über dem Nominalzinssatz
Nutzungsentgelt 5 %: 4.750 €/Jahr = 395 €/Monat
Nach 10 Jahren Nutzungsentgelt bezahlt: 47.500 €
Beim Gesamtverkauf: Unternehmen erhält 25 % des Erlöses + Transaktionsgebühr
Effektiver Preis für die Liquidität: Deutlich über dem Nominalzinssatz
Alternativen zum Teilverkauf
- Leibrente: Immobilie verkaufen und lebenslange Rente + Wohnrecht behalten
- Klassischer Verkauf + Miete: Erlös anlegen, davon Mietwohnung finanzieren
- Umkehrhypothek: Bank gibt monatliche Zahlung gegen Immobilie als Sicherheit (in Deutschland wenig verbreitet)
- KfW-Kredit Altersgerecht Umbauen: Für Anpassungen im Haus ohne Teilverkauf
Der Teilverkauf kann für bestimmte Situationen sinnvoll sein — aber er ist ein teures Produkt. Vergleichen Sie immer alle Alternativen und lassen Sie die Verträge von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Mehr zu Eigenkapital und Liquidität: Immobilien-Teilverkauf: Was Sie wissen sollten.
