Der Sachwertfaktor ist eine Größe, die nur Experten und Immobilienkäufer kennen, die sich wirklich mit der Bewertung auseinandersetzen. Er ist entscheidend dafür, wie der theoretische Sachwert einer Immobilie in einen marktkonformen Preis umgerechnet wird. Wir erklären, was dahintersteckt.
Was ist der Sachwertfaktor?
Im Sachwertverfahren wird zunächst der vorläufige Sachwert einer Immobilie berechnet — aus Bodenwert und Gebäudesachwert. Dieser vorläufige Sachwert entspricht aber selten dem tatsächlichen Marktwert. Der Sachwertfaktor (auch: Marktanpassungsfaktor) korrigiert diesen Unterschied:
Marktkonformer Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor
Ein Faktor über 1,0 bedeutet: Der Markt zahlt mehr als der reine Sachwert. Ein Faktor unter 1,0 bedeutet: Der Markt zahlt weniger.
Warum gibt es diesen Korrekturfaktor?
Der Sachwert berücksichtigt technische und bauliche Kosten, aber nicht die Marktlage. In begehrten Lagen (München, Hamburg) wird eine Immobilie für mehr verkauft, als ihr theoretischer Sachwert beträgt — weil die Nachfrage das Angebot übersteigt. In strukturschwachen Regionen ist das Gegenteil der Fall.
Sachwertfaktor-Tabelle nach Region (Orientierung 2026)
| Region | Sachwertfaktor (Orientierung) | Marktlage |
|---|---|---|
| München, Frankfurt (Top-Lagen) | 1,4 – 2,0 | Sehr hohe Nachfrage |
| Hamburg, Stuttgart, Berlin | 1,2 – 1,6 | Hohe Nachfrage |
| Düsseldorf, Köln, Nürnberg | 1,0 – 1,4 | Gute Nachfrage |
| Mittelstädte (West) | 0,9 – 1,2 | Ausgeglichen |
| Kleinstädte und ländliche Lagen (West) | 0,7 – 1,0 | Schwächere Nachfrage |
| Ländliche Lagen Ostdeutschland | 0,5 – 0,8 | Wenig Nachfrage |
Wie wird der Sachwertfaktor ermittelt?
Die Gutachterausschüsse der Kommunen ermitteln den Sachwertfaktor aus einer statistischen Auswertung tatsächlicher Kauffälle. Sie berechnen für jede Transaktion den Quotienten aus gezahltem Kaufpreis und vorläufigem Sachwert — und bilden daraus Mittelwerte für verschiedene Lagen und Objekttypen.
Diese Werte werden in Sachwertfaktor-Tabellen veröffentlicht, die Gutachter als Grundlage für ihre Bewertungen nutzen.
Sachwertfaktor im Sachwertverfahren — Schritt für Schritt
- Bodenwert ermitteln: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
- Herstellungskosten berechnen: Wohnfläche × Normalherstellungskosten (NHK 2010, indexiert)
- Alterswertminderung abziehen: Abhängig von Baujahr und Restnutzungsdauer
- Vorläufiger Sachwert: Bodenwert + Gebäudesachwert nach Minderung
- Sachwertfaktor anwenden: Vorläufiger Sachwert × regional ermittelter Faktor
- Marktkonformer Sachwert: Das Ergebnis
Praxisbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bodenwert (500 m² × 400 €/m²) | 200.000 € |
| Herstellungskosten (150 m² × 1.400 €/m²) | 210.000 € |
| Alterswertminderung (25 % bei 20 Jahren) | −52.500 € |
| Gebäudesachwert | 157.500 € |
| Vorläufiger Sachwert | 357.500 € |
| Sachwertfaktor (z.B. 1,15 für gute Lage) | × 1,15 |
| Marktkonformer Sachwert | 411.125 € |
Sachwertfaktor vs. Liegenschaftszins
Beide Faktoren erfüllen eine ähnliche Funktion — die Marktanpassung — aber in verschiedenen Verfahren:
- Sachwertfaktor: Korrigiert den Sachwert im Sachwertverfahren (v.a. für Wohnhäuser)
- Liegenschaftszins: Kapitalisierungsrate im Ertragswertverfahren (v.a. für Renditeobjekte)
Fazit
Der Sachwertfaktor macht aus einer theoretischen Zahl einen realistischen Marktwert. Als Käufer sollten Sie wissen, in welchem Sachwertfaktor-Bereich Ihr Zielobjekt liegt — und ob der geforderte Kaufpreis dazu passt. Unser kostenloser Immobilienwert-Rechner hilft Ihnen dabei. Mehr zum vollständigen Sachwertverfahren erklären wir in unserem Artikel Sachwertverfahren: Berechnung mit Beispiel.
