Ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen und zu verkaufen kann lukrativ sein — birgt aber rechtliche Hürden, besonders beim Mieterschutz. Wir erklären den Ablauf und die Fallstricke.
Was bedeutet Umwandlung?
Umwandlung (nach WEG) bedeutet: Ein bisher einheitliches Gebäude wird rechtlich in mehrere selbstständige Eigentumswohnungen aufgeteilt. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann einzeln verkauft werden.
Der Umwandlungsprozess Schritt für Schritt
- Teilungserklärung beim Notar — legt fest, welche Flächen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind
- Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Baurechtsamt — bestätigt, dass jede Einheit für sich abgeschlossen ist
- Aufteilungsplan (Grundrisse mit Nummern) — als Anlage zur Teilungserklärung
- Grundbucheintragung — jede Einheit bekommt eigenes Blatt
- Einzelverkauf der Wohnungen möglich
Kosten: Notar + Grundbuch ca. 3.000–8.000 € je nach Anzahl der Einheiten, Abgeschlossenheitsbescheinigung ca. 100–500 €.
Mieterschutz bei der Umwandlung
Hier liegt der wichtigste Fallstrick. Nach § 577 BGB gilt:
- Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre bewohnte Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft wird
- Sie müssen über das Vorkaufsrecht informiert werden — mit Kaufvertragskopie
- Frist zur Ausübung: 2 Monate nach Mitteilung
In vielen Bundesländern gilt zusätzlich eine verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung ist für 3–10 Jahre nach der Umwandlung gesperrt. In Berlin sogar 10 Jahre.
Sperrfristen nach Bundesland (§ 577a BGB)
| Bundesland / Gebiet | Sperrfrist |
|---|---|
| Berlin (gesamt) | 10 Jahre |
| München, Hamburg, Frankfurt (angespannte Märkte) | 5–10 Jahre (per Verordnung) |
| Andere angespannte Märkte | 3–5 Jahre |
| Kein angespannter Markt | 3 Jahre (gesetzliche Mindestfrist) |
Steuerliche Aspekte der Umwandlung
- Kein steuerpflichtiges Ereignis allein durch die Umwandlung
- Aber: Verkauf der Wohnungen innerhalb von 10 Jahren nach Kauf = Spekulationssteuer
- Gewerblicher Grundstückshandel droht bei mehr als 3 Wohnungen innerhalb von 5 Jahren
Fazit: Wann lohnt sich die Umwandlung?
Umwandlung lohnt sich, wenn der Einzelverkauf deutlich mehr erbringt als der Gesamtverkauf. Das ist typischerweise in gefragten Innenstadtlagen der Fall — in Außenbezirken oder kleineren Städten oft nicht. Immer Kosten, Sperrfristen und Mieterschutz in die Kalkulation einbeziehen.
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