Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum in der WEG: Was gehört wem?

Was gehört mir, was uns allen? Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Der Kauf einer Eigentumswohnung macht Sie zum Eigentümer — aber nur eines Teils des Gebäudes. Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum (Ihres) und Gemeinschaftseigentum (aller Eigentümer) regelt alles: Kosten, Pflichten und Umbaumöglichkeiten.

Definition: Sondereigentum

Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum in der WEG: Was gehört wem?

Sondereigentum (§ 3 WEG) umfasst die Räume, die zu Ihrer Wohnung gehören, sowie bestimmte Zubehörteile. Sie können es frei nutzen, vermieten, verkaufen und umbauen — soweit keine anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.

Typisches Sondereigentum:

Wohnräume, Flure, Badezimmer der Wohnung
Innenwände (die keine Tragwände sind)
Fußbodenbeläge (wenn nicht tragend)
Fenster von innen (oft strittig — Teilungserklärung prüfen!)
Kellerteil (sofern als Sondereigentum ausgewiesen)

Definition: Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum (§ 5 WEG) ist alles, was nicht Sondereigentum ist — vor allem das Gebäude selbst, Keller- und Treppenhaus, Dach, tragende Wände usw.

Typisches Gemeinschaftseigentum:

Außenwände, Dach, Fundament
Tragende Wände und Decken
Treppenhäuser, Aufzüge, Flure
Heizungsanlage (Zentral)
Ver- und Entsorgungsleitungen (in der Wand)
Fenster (außen — oft Gemeinschaftseigentum)
Garten und Stellplätze (sofern kein Sondereigentum)

Häufige Streitpunkte: Wo liegt die Grenze?

Element	Oft Sondereigentum	Oft Gemeinschaftseigentum
Fenster	Innenseite, Fensterbank innen	Außenfront, Dichtungen, Rahmen außen
Heizkörper	Ja (wenn Einstrangheizung)	Nein (wenn Zentralheizung mit Leitungen)
Balkon	Belag, Ausstattung innen	Brüstung, Abdichtung (Gemeinschaft!)
Eingangstür zur Wohnung	Innenseite	Außenseite (Erscheinungsbild)
Wasserleitungen	Ab Absperrhahn in der Wohnung	Steigstrang in der Wand

Kostenverteilung: Wer zahlt was?

Die Faustregel: Wer Eigentümer ist, trägt die Kosten.

Sondereigentum: Sie allein (z. B. Boden neu verlegen, Bad renovieren)
Gemeinschaftseigentum: Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (MEA)

Wichtig: Wenn Leitungen im Gemeinschaftseigentum einen Wasserschaden verursachen, trägt die WEG die Kosten — auch wenn der Schaden in Ihrer Wohnung entstand.

Sondernutzungsrecht: Die dritte Kategorie

Manche Flächen sind Gemeinschaftseigentum, dürfen aber nur von einem Eigentümer genutzt werden — z. B. ein Gartenteil, ein Stellplatz. Das ist das Sondernutzungsrecht. Es muss in der Teilungserklärung oder im Grundbuch verankert sein.