Grundregel: Immobilien sind umsatzsteuerfrei
Der Verkauf und die Vermietung von Immobilien sind nach § 4 Nr. 9a und § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: Auf Mieteinnahmen und Kaufpreise für Wohnimmobilien fällt keine Mehrwertsteuer an — und umgekehrt kann auch keine Vorsteuer auf Eingangsleistungen (Renovierung, Bau) abgezogen werden.
Für private Vermieter ist das der Normalfall. Für gewerbliche Immobilieninvestoren — besonders bei Gewerbeimmobilien — gibt es wichtige Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten.
Wann ist Umsatzsteuer bei Immobilien zwingend?
- Kurzfristige Vermietung: Übernachtungen in Ferienimmobilien, Hotels, Unterkünften (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) — immer umsatzsteuerpflichtig
- Garage/Stellplatz: Wenn separat vermietet und kein Zusammenhang mit Wohnraum
- Betriebsvorrichtungen: Technische Einbauten (Maschinen, Kälteanlagen) — separate USt-Pflicht
- Neue Gebäude: Ersterwerb von Bauträgern innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung kann USt-pflichtig sein
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht (§ 9 UStG)
Vermieter von Gewerbeimmobilien können freiwillig auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten — die sogenannte Option zur Steuerpflicht. Konsequenzen:
- Miete wird mit 19 % USt berechnet
- Mieter kann als Unternehmer die Vorsteuer abziehen (kein Nachteil für USt-pflichtige Mieter)
- Vermieter kann Vorsteuer auf Bau- und Renovierungskosten geltend machen
- Bindung: Mindestens 10 Jahre an die Option gebunden (Vorsteuerberichtigung)
Wann lohnt sich die Option?
Die Option lohnt sich, wenn:
- Der Mieter ein Unternehmer ist und voll vorsteuerabzugsberechtigt (kein Verlust für ihn)
- Hohe Investitionen in das Objekt geplant sind (Vorsteuerabzug rentabel)
- Das Objekt langfristig an denselben Mieter vermietet wird
Nicht empfehlenswert, wenn der Mieter keine USt abziehen kann (Ärzte, Versicherungen, Banken — steuerbefreite Branchen).
Mehr zu Steuerthemen für Immobilieninvestoren: Immobilien-GmbH: Steuervorteile und Denkmal-AfA: Steuerliche Förderung.
