Die Entscheidung, ob Sie beim Immobilienverkauf einen Makler beauftragen oder selbst verkaufen, hat erhebliche finanzielle Konsequenzen — in beide Richtungen. Wir erklären, wann ein Makler seinen Preis wert ist und wann Sie getrost auf ihn verzichten können.
Was macht ein Immobilienmakler genau?
Ein professioneller Makler übernimmt beim Verkauf viele Aufgaben:
- Marktwertermittlung und Preisfindung
- Erstellung eines professionellen Exposés (Text, Fotos, 3D-Grundriss)
- Vermarktung über Portale (ImmoScout24, Immowelt, Immonet)
- Vorqualifizierung von Interessenten (Bonität, Ernst des Kaufwunsches)
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Verhandlung des Kaufpreises
- Vorbereitung und Begleitung des Notartermins
Maklerkosten 2026: Was kostet ein Makler?
Seit dem Bestellerprinzip für Kaufobjekte (2020) gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Courtage. In der Praxis sieht das so aus:
| Modell | Provision Verkäufer | Provision Käufer | Gesamtcourtage |
|---|---|---|---|
| Häufigstes Modell (geteilt) | 3,57 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % | 7,14 % |
| Nur Verkäufer zahlt | 5,95–7,14 % | 0 % | 5,95–7,14 % |
| Nur Käufer zahlt (Bieterverfahren etc.) | 0 % | 5,95–7,14 % | 5,95–7,14 % |
Beispiel: Verkaufspreis 400.000 €, geteilte Courtage 3,57 % je = der Verkäufer zahlt 14.280 €, der Käufer 14.280 €. Gesamtaufwand für beide Parteien: 28.560 €.
Vorteile eines Maklers
Professionelle Preisfindung
Ein erfahrener lokaler Makler kennt den Markt. Er weiß, welche Objekte sich schnell verkauft haben und zu welchem Preis. Das kann helfen, den Startpreis richtig zu setzen — weder zu hoch (lange Vermarktungszeit) noch zu niedrig (Geld verschenkt).
Professionelle Vermarktung
Hochwertige Fotos, professionelle Grundrisse, ansprechende Texte und breite Reichweite über mehrere Portale — das alles kostet Zeit und Geld, wenn man es selbst macht.
Interessenten-Filterung
Ein Makler schützt Sie vor unqualifizierten Interessenten, Besichtigungstourismus und schlechten Schuldnern. Er prüft Bonität und Kaufernsthaftigkeit — das spart Ihnen nervenraubende Besichtigungen.
Emotionale Distanz
Bei Preisverhandlungen sind Eigentümer oft emotional gebunden. Ein Makler verhandelt professionell — ohne persönliche Bindung ans Objekt.
Nachteile eines Maklers
Erhebliche Kosten
3,57–7,14 % des Kaufpreises — das sind bei einem 400.000-€-Objekt 14.000–28.000 €. Geld, das Sie bei erfolgreichem Privatverkauf einsparen.
Qualitätsunterschiede sind groß
Nicht alle Makler sind gut. Ein schlechter Makler mit falschen Fotos, unattraktivem Exposé und schlechter Erreichbarkeit kann den Verkauf aktiv schaden.
Zielkonflikt
Ein Makler, der auf Provision setzt, hat manchmal ein Interesse am schnellen Abschluss — nicht am Höchstpreis. Manche Makler empfehlen Preissenkungen zu früh.
Wann einen Makler beauftragen — und wann nicht?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Erste Immobilie, keine Erfahrung | Makler empfehlenswert |
| Zeitmangel, beruflich stark eingebunden | Makler empfehlenswert |
| Schwieriges Objekt (Sanierungsbedarf, ungewöhnlicher Grundriss) | Makler mit Erfahrung im Segment |
| Hochpreissegment 600k+ | Makler mit Premium-Portfolio |
| Einfaches Objekt, gute Lage, aktiver Markt | Privatverkauf prüfen |
| Gute Kenntnisse des lokalen Markts | Privatverkauf gut machbar |
| Objekt hat viele Interessenten = Bieterverfahren | Privatverkauf oft ausreichend |
Checkliste: Makler richtig auswählen
- ☑ Lokale Marktkenntnis nachweisen lassen (Referenzverkäufe in der Gegend)
- ☑ Referenzen und Bewertungen prüfen (Google, Trustpilot, Empfehlungen)
- ☑ Vermarktungskonzept vorab zeigen lassen
- ☑ Fotograf und Exposé-Qualität prüfen
- ☑ Klare Laufzeit des Maklervertrags vereinbaren (maximal 3–6 Monate)
- ☑ Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag: Vor- und Nachteile kennen
- ☑ Provision und genaue Kostenregelung schriftlich festhalten
Fazit
Ein guter Makler kann seinen Preis wert sein — ein schlechter kostet Sie nicht nur Provision, sondern auch Zeit und möglicherweise Verkaufspreis. Holen Sie mindestens 2–3 Makler-Einschätzungen ein, bevor Sie sich entscheiden. Alternativ: Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner für eine erste Preisorientierung und lesen Sie unsere Tipps zum Privatverkauf ohne Makler.
