Makrolage vs. Mikrolage
Gutachter unterscheiden zwischen Makro- und Mikrolage:
- Makrolage: Region, Stadt, wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerungswachstum, Arbeitsmarkt
- Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, unmittelbare Umgebung, Infrastruktur vor Ort
Beide beeinflussen den Preis — aber die Mikrolage entscheidet bei ansonsten vergleichbaren Objekten.
Die 12 Lagefaktoren im Detail
Makrolage (4 Faktoren)
- Wirtschaftskraft: BIP/Kopf, Unternehmensdichte, Arbeitslosenquote der Region. Starke Wirtschaft → stabile Immobilienpreise
- Bevölkerungsentwicklung: Wachstum = steigende Nachfrage = Preisstabilität. Schrumpfung = Leerstand = Preisverfall
- Infrastruktur: Autobahnanschluss, ICE-Bahnhof, Flughafen in der Nähe
- Stadtklima: Wachstumsmarkt (Hamburg, München) vs. Schrumpfungsmarkt (Teile Ostdeutschlands, Ruhrgebiet)
Mikrolage (8 Faktoren)
- Anbindung ÖPNV: Fußweg zur nächsten S/U-Bahn-Station. < 500 m = Aufpreis 5–15 %; > 1.000 m = Abzug 5–10 %
- Nahversorgung: Supermarkt, Drogerie, Arzt in ≤ 10 Minuten fußläufig erreichbar
- Schulen und KiTas: Für Familien entscheidend. Schuleinzugsgebiet beeinflusst Nachfrage stark
- Ruhige vs. laute Lage: Hauptstraße: Abzug 5–15 %. Ruhige Seitenstraße: neutral bis Aufpreis
- Grünflächen und Parks: Parkblick oder Grünnähe: +5–10 % Aufpreis
- Soziales Umfeld: Kriminalitätsrate, Sauberkeit, Nachbarschaft. Beeinflusst Nachfragergruppe und Preis
- Zukunftspotenzial: Stadtentwicklungsplan, geplante Infrastruktur, Aufwertungspotenzial
- Altlasten/Risiken: Überschwemmungsgebiet (ZÜRS), Fluglärm (DFS), Altlasten (Kataster), Bodenabsenkung
Lage-Aufpreise in der Praxis (Beispiel Berlin)
| Lage | Preiskorrektur vs. Durchschnitt |
|---|---|
| Mitte, Prenzlauer Berg | +25–40 % |
| Friedrichshain, Kreuzberg | +10–20 % |
| Marzahn, Hellersdorf | −20 bis −30 % |
| Pankow, Weißensee | 0 bis +15 % |
