Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf Ihren Immobilienkredit — zusätzlich zur regulären Monatsrate. Die meisten Kreditverträge erlauben bis zu 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr als kostenfreie Sondertilgung. Alles darüber hinaus kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Das Prinzip: Jeder Euro Sondertilgung reduziert die Restschuld direkt und spart damit über die gesamte Laufzeit Zinsen — mit Zinseszins-Effekt.
Wie viel spart eine Sondertilgung wirklich?
| Sondertilgung | Ersparnis (300.000 €, 4 %, 2 % Tilgung) | Laufzeitverkürzung |
|---|---|---|
| 5.000 € einmalig (Jahr 5) | ca. 8.500 € Zinsen | ca. 1,5 Jahre |
| 10.000 € einmalig (Jahr 5) | ca. 16.000 € Zinsen | ca. 3 Jahre |
| 500 € monatlich extra | ca. 45.000 € Zinsen | ca. 8 Jahre |
Je früher die Sondertilgung, desto höher der Zinsersparnis-Effekt — weil frühe Tilgung die Basis für viele Jahre Zinsen reduziert.
Wann lohnt sich Sondertilgung?
- Ihr Kreditzinssatz liegt über der risikofreien Anlagerendite (z. B. Tagesgeld, Staatsanleihen)
- Sie haben keine höherverzinslichen Schulden (Konsumentenkredite zuerst tilgen!)
- Sie nutzen die psychologische Freiheit der Schuldenfreiheit als Motivation
- Ihr Kredit läuft in die Verlängerung und Sie wollen Restschuld senken
Wann ist Sondertilgung KEINE gute Idee?
- Günstigere Finanzierungsalternativen: Wenn Ihr ETF-Portfolio langfristig mehr als 4 % Rendite liefert — und Ihr Kredit nur 3,5 % kostet — ist das Geld im ETF besser
- Fehlender Notgroschen: Sondertilgen vor dem Aufbau eines 3–6 Monats-Notgroschens ist gefährlich
- Vermieter mit Steuereffekt: Zinsen als Werbungskosten absetzbar — effektiver Zinssatz oft nur 2–2,5 %
- Geringe Restlaufzeit: Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto kleiner der Zinsersparnis-Effekt
Die goldene Regel
Vergleichen Sie immer: Effektivzinssatz des Kredits (nach Steuer bei Vermietung) vs. erwartete Rendite der Alternativanlage. Liegt der Kreditzins höher: tilgen. Liegt die Alternativrendite höher: investieren. Und: Ein Mix aus beiden ist für die meisten Menschen die psychologisch stabilste Lösung. Wie ein Tilgungsplan konkret aussieht: Tilgungsplan erstellen und verstehen. Zur optimalen Nutzung von Sondertilgungen: Sondertilgung optimal einsetzen.
