Die Immobilie als Altersvorsorge: Mythos oder Realität?
Zwei von drei Deutschen nennen das Eigenheim als wichtigstes Element ihrer Altersvorsorge. Aber rechnet es sich tatsächlich? Die Antwort hängt stark davon ab, wie die Alternative aussieht, wie lang der Zeithorizont ist, und ob man selbst nutzt oder vermietet.
Strategie 1: Selbst genutztes Eigenheim
Das Eigenheim bietet im Alter mietfreies Wohnen — ein echter Vorteil, der sich wie folgt berechnen lässt:
Mietersparnis pro Jahr: 18.000 €
Über 20 Jahre Rente: 360.000 € eingesparte Miete
Plus potenzielle Wertsteigerung: variabel
Aber: Diesem Vorteil stehen Kosten gegenüber: Zinsen während der Tilgungsphase, Instandhaltung, Grundsteuer. Die Netto-Ersparnis ist deutlich geringer als die Bruttoersparnis.
Strategie 2: Vermietung als Renteninvestment
Wer eine Wohnung kauft, vermietet und im Alter die Mieteinnahmen als Rente nutzt:
| Szenario | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (ETW, 300.000 €) | 300.000 € |
| Eigenkapital eingesetzt | 80.000 € |
| Kaltmiete monatlich | 1.100 € |
| Kreditrate monatlich (220.000 € bei 4 %, 2 % Tilgung) | -1.100 € |
| Netto Cashflow während Tilgung | ~0 € (break-even) |
| Nach 25 Jahren: Mieteinnahmen schuldenfreiheit | 1.100 €+ Nettorente/Monat |
Vergleich: Immobilie vs. ETF-Sparplan
Was wäre aus 80.000 € Eigenkapital + 200 €/Monat zusätzlichem Investment in einen ETF über 25 Jahre geworden?
- Startkapital 80.000 € bei 7 % p.a. (historische Aktienmarktrendite): nach 25 Jahren ca. 434.000 €
- Zusätzlich 200 €/Monat über 25 Jahre (7 % p.a.): ca. 162.000 €
- Gesamtes ETF-Portfolio: ~596.000 €
- Davon 4 % entnahme/Jahr: ~1.987 €/Monat nachhaltige Renditentnahme
Das zeigt: Eine vermietete Immobilie ist als Altersvorsorge solide — aber nicht zwingend überlegen gegenüber einem disziplinierten ETF-Sparplan. Die Immobilie punktet mit Inflationsschutz, Kredithebelwirkung und psychologischer Bindung. Mehr zum Renditevergleich: Immobilien vs. Aktien: Renditevergleich.
