Hausordnung erstellen — was Vermieter wissen müssen
Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mietshaus. Sie ergänzt den Mietvertrag und schafft klare Erwartungen — für Mieter und Vermieter. Aber: Nicht alles, was Sie hineinschreiben, ist rechtlich bindend.
Was darf in der Hausordnung stehen?
Die Hausordnung darf Regelungen zu Ruhezeiten, Gemeinschaftsräumen und gemeinschaftlichen Anlagen treffen. Gängige und rechtlich zulässige Inhalte:
Ruhezeiten
- Nachtruhe: 22–7 Uhr (Standard, entspricht meisten Gemeindeordnungen)
- Mittagsruhe: 13–15 Uhr (optional, aber zulässig)
- Sonntagsruhe den ganzen Tag oder zu bestimmten Zeiten
Gemeinschaftsflächen
- Treppenhaus: Kein Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen (wenn Fluchtwege betroffen)
- Keller: Zugang, Sicherheitspflichten
- Waschküche: Belegungszeiten, Reinigungspflicht
- Garten: Nutzungsregeln, Rasenmähen, Grillen
Reinigungspflichten
- Treppenhaus reinigen (Reinigungsplan)
- Eingangsbereich fegen
- Schneeräumen und Streupflicht (oft in Hausordnung geregelt)
Was NICHT in die Hausordnung darf
Viele Klauseln sind rechtlich unwirksam — Gerichte haben das immer wieder bestätigt:
- Generelles Tierverbot: Kleintiere (Hamster, Vögel, Katzen) können nicht verboten werden — das ist unwirksam
- Badeverbot zu bestimmten Uhrzeiten: Tägliche Körperpflege ist ein Grundbedürfnis — kann nicht auf bestimmte Stunden beschränkt werden
- Verbot des Besuchs zu Nachtzeiten: Eingriff in Privatleben, unwirksam
- Generelles Kochverbot von bestimmten Speisen: Unwirksam
- Verbot des Musizierens (komplett): Nur Einschränkung auf bestimmte Zeiten zulässig
Muss die Hausordnung im Mietvertrag stehen?
Damit die Hausordnung bindend ist, muss sie:
- Entweder im Mietvertrag selbst integriert sein oder
- Als Anlage zum Mietvertrag beigelegt und ausdrücklich als Vertragsbestandteil vereinbart werden
Eine Hausordnung, die der Mieter erst nach Vertragsschluss erhält, ist in der Regel nicht bindend für Punkte, die über den gesetzlichen Rahmen hinausgehen.
Wie setzen Sie die Hausordnung durch?
- Erstmalige Verletzung: Freundliche schriftliche Erinnerung
- Wiederholung: Schriftliche Abmahnung (wichtig als Beweismittel!)
- Dauerhafter Verstoß trotz Abmahnung: Kündigung kann möglich werden (außerordentlich bei schwerwiegenden Fällen)
Muster: Was in einer guten Hausordnung steht
- Ruhezeiten (konkret mit Uhrzeiten)
- Waschküchen-Belegungsplan
- Treppenhaus-Reinigungsplan
- Keller-Zugangsberechtigung
- Garten-Nutzungsregeln
- Müllentsorgung (welche Tonne, wann rausstellen)
- Heizen und Lüften (empfohlen, nicht vorgeschrieben)
- Rauchen (in Gemeinschaftsflächen verbietbar)
Checkliste: Hausordnung rechtssicher erstellen
- Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag formulieren
- Klauseln vom Anwalt oder Vermieterverband prüfen lassen
- Keine Klauseln, die Grundbedürfnisse einschränken
- Tierregelung: Nur nach Fallgruppen differenzieren, kein Generalverbot
- Änderungen der Hausordnung: Nur mit Zustimmung des Mieters möglich (wenn vertraglich vereinbart)
