Was ist ein Architektenvertrag?
Wer mit einem Architekten baut, schließt einen Werkvertrag — keinen Dienstleistungsvertrag. Das ist ein wichtiger Unterschied: Der Architekt schuldet ein Werk (das fertige, mangelfreie Gebäude als Ergebnis seiner Planung), nicht nur Bemühen. Die Vergütung richtet sich seit 2021 nach individueller Vereinbarung — die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gibt nur noch unverbindliche Orientierungswerte vor.
Die 9 Leistungsphasen des Architekten (HOAI)
| LP | Leistungsphase | Honoraranteil |
|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % |
| 8 | Objektüberwachung (Bauleitung) | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % |
Die meisten Bauherren beauftragen den Architekten nur für Teile — z.B. LP 1–4 (Planung + Genehmigung) und LP 8 (Bauleitung). Die Kombination aller 9 Phasen heißt Vollarchitektur.
Honorar: Was kostet ein Architekt?
Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten (Baukosten) und der vereinbarten Honorarzone (I–V). Beispiel: Einfamilienhaus für 500.000 € Baukosten, Honorarzone III, alle 9 LP:
- Orientierungswert nach HOAI: ca. 55.000–80.000 €
- In der Praxis oft 10–15 % der Baukosten für Vollarchitektur
- LP 1–7 ohne Bauleitung: ca. 6–8 % der Baukosten
Was muss im Architektenvertrag stehen?
- Genaue Beschreibung der beauftragten Leistungsphasen
- Honorar und Zahlungsplan (wann wird was fällig)
- Terminplan mit wichtigen Meilensteinen
- Haftungsregelungen und Versicherungsnachweise (Berufshaftpflicht!)
- Urheberrecht: Darf der Bauherr Pläne ändern oder weiterverwenden?
- Kündigung: Unter welchen Bedingungen, welche Kosten?
Haftung des Architekten
Der Architekt haftet für Planungsfehler, die zu Baumängeln führen. Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre ab Abnahme des Werkes. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln: 10 Jahre. Wichtig: Fehlt die Objektüberwachung (LP 8) im Vertrag, haftet der Architekt nicht für Ausführungsfehler am Bau — das muss der Bauherr dann selbst überwachen.
Checkliste: Architektenvertrag prüfen
- ☐ Leistungsphasen klar definiert — welche LP sind beauftragt?
- ☐ Bauleitung (LP 8) explizit aufgeführt und beauftragt?
- ☐ Honorar und Zahlungsplan nachvollziehbar vereinbart
- ☐ Berufshaftpflichtversicherung des Architekten nachweisen lassen
- ☐ Terminplan mit klaren Meilensteinen und Vertragsstrafe vereinbaren
- ☐ Kündigungsklausel: Was kostet eine vorzeitige Kündigung?
- ☐ Urheberrecht: Gehören die Pläne dem Bauherrn für spätere Umbauten?
- ☐ Architekt von unabhängigem Fachmann empfehlen lassen
Fazit: Architektenvertrag genau lesen
Ein Architektenvertrag ist kein Formular — er ist der rechtliche Rahmen für ein Bauprojekt mit oft sechsstelligen Investitionen. Nehmen Sie sich Zeit, lesen Sie alles durch und lassen Sie wichtige Klauseln bei Unsicherheit von einem Bau- oder Vertragsanwalt prüfen. Die Kosten dafür (200–500 €) sind gut angelegt.
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