Warum energetisch sanieren?
Energetische Sanierung spart Energiekosten, erhöht den Immobilienwert und ist bei vermieteten Immobilien ab 2030 immer häufiger gesetzlich gefordert (GEG, EU-Gebäuderichtlinie). Doch nicht jede Maßnahme rechnet sich gleich gut. Hier die ehrliche Analyse 2026.
Welche Maßnahmen rechnen sich am besten?
| Maßnahme | Kosten | Jährl. Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|
| Dachdämmung (15 cm) | 80–150 €/m² | 200–400 €/Jahr | 8–15 Jahre |
| Kellerdeckendämmung | 30–60 €/m² | 100–200 €/Jahr | 5–10 Jahre |
| 3-fach-Verglasung (Fenster) | 400–700 €/Stück | 80–150 €/Fenster/Jahr | 8–15 Jahre |
| Außendämmung (WDVS, 16 cm) | 120–200 €/m² | 300–600 €/Jahr | 15–25 Jahre |
| Heizung: Gas → Wärmepumpe | 15.000–30.000 € | 800–2.000 €/Jahr | 10–20 Jahre |
| Photovoltaik (10 kWp) | 15.000–25.000 € | 1.500–2.500 €/Jahr | 8–12 Jahre |
| Lüftungsanlage mit WRG | 8.000–15.000 € | 300–600 €/Jahr | 15–25 Jahre |
Die richtige Sanierungsreihenfolge
Wichtig: Die Reihenfolge ist entscheidend! Wer zuerst eine neue Heizung einbaut und dann dämmt, hat die Heizung zu groß gewählt und verschenkt Potenzial.
- Luftdichtheit + Dach: Zuerst Wärmeverluste durch Dach und Undichtigkeiten stoppen
- Außenwände und Keller: Hülle schließen
- Fenster: Erst wenn Wände gedämmt sind (sonst Kältebrücken)
- Lüftung: Kontrollierte Lüftung nach Abdichtung notwendig (Schimmelschutz!)
- Heizung: Erst nach Dämmung die richtige Heizungsgröße berechnen
- Photovoltaik: Letzter Schritt — maximiert Eigenverbrauch der Wärmepumpe
Förderungen 2026: BEG und KfW
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
- Einzelmaßnahmen (BEG EM): 15–20 % Zuschuss auf förderfähige Kosten
- Heizungsaustausch (BEG EM Heizung): Bis 70 % Förderung möglich (Basisförderung + Bonus)
- Wärmepumpe Basisförderung: 30 % + Effizienzbonus 5 % + Einkommensbonus 30 % = max. 70 %
- Max. förderfähige Kosten: 30.000 € pro Wohneinheit
- Antrag: Über BAFA (Einzelmaßnahmen) oder KfW (Gesamtsanierung)
KfW-Kredit Energetische Sanierung (261)
- Zinsgünstiger Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit
- Tilgungszuschuss je nach Effizienzstandard (bis 45 %)
- Ziel: Effizienzhaus 55, 40, 40 Plus
Sanierung und Mietrecht
Vermieter können 8 % der Modernisierungskosten p.a. auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Bei 20.000 € Sanierung: max. 1.600 €/Jahr = 133 €/Monat mehr Miete. Aber: Härteklappe für Mieter, Ankündigung 3 Monate vorher, Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren beachten.
Checkliste: Energetische Sanierung planen
- ☐ Energieberatung beauftragen (gefördert: 80 % über BAFA)
- ☐ Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen
- ☐ BEG-Förderantrag VOR Beauftragung stellen (rückwirkend nicht möglich!)
- ☐ Angebote vergleichen: mind. 3 Fachbetriebe
- ☐ Energieausweis nach Sanierung neu ausstellen lassen
- ☐ Bei Vermietung: Mieter 3 Monate vor Beginn informieren
- ☐ Handwerkerrechnungen aufheben (steuerlich absetzbar bei Vermietung)
Mehr: BAFA und KfW Förderung 2026 | Modernisierung für Wertsteigerung | GEG erklärt.
