Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert von Grundstücken in einer bestimmten Zone — bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche, bezogen auf ein unbebautes (oder fiktiv unbebautes) Grundstück.
Er wird von den Gutachterausschüssen der Städte und Landkreise mindestens alle 2 Jahre ermittelt — in Großstädten häufig jährlich. Rechtsgrundlage: § 196 BauGB.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Der Gutachterausschuss sammelt alle Kaufverträge des Gebiets (Kaufpreissammlung), bereinigt sie um Gebäudewert, Sondereinflüsse und Lagebesonderheiten — und berechnet einen Durchschnittswert für homogene Bodenrichtwertzonen.
Wichtig: Der BRW bezieht sich immer auf ein fiktiv unbebautes Grundstück, auch wenn dort Gebäude stehen.
Was beeinflusst den Bodenrichtwert?
| Faktor | Einfluss auf BRW |
|---|---|
| Lage (A/B/C/D-Lage) | Sehr stark (±50–200 %) |
| Erschließungsgrad | Stark (unerschlossen = −30–50 %) |
| Baurecht (WA, MI, GE) | Stark (Wohngebiet > Mischgebiet) |
| Grundstücksgröße | Mittel (Übermaßflächen werden abgezinst) |
| Grundstücksform (Zuschnitt) | Mittel (ungünstige Form = Abschlag) |
| Altlasten / Kampfmittel | Stark negativ (ggf. wertlos) |
Bodenrichtwert finden: Wo und wie?
Online-Portale (kostenlos)
- BORIS: Bodenrichtwert-Informationssystem der Länder — BORIS.NRW.de, BORIS-D.de (bundesweit)
- Geoportale: Jedes Bundesland hat eigenes Geoportal mit BRW-Karte
- Gutachterausschuss: Direkte Anfrage beim lokalen Ausschuss (oft kostenlos, manchmal 5–30 €)
Schritt-für-Schritt
- BORIS-D.de aufrufen (bundesweites Portal)
- Adresse oder PLZ eingeben
- Auf Grundstück klicken → Bodenrichtwert und Stichtag erscheinen
- Richtwertzone und Nutzungsart notieren
Bodenrichtwert vs. Verkehrswert des Grundstücks
Der BRW ist ein Durchschnittswert für eine Zone — Ihr konkretes Grundstück kann davon abweichen:
- Ecke, schlechter Zuschnitt, Hanglage → unter BRW
- Südausrichtung, besondere Bebaubarkeit, große Frontlänge → über BRW
- Altlasten, Kampfmittel → deutlich unter BRW (ggf. kein Wert)
- Bebauungsplanänderung → deutlich über BRW
Für den genauen Verkehrswert brauchen Sie immer ein individuelles Gutachten, das das konkrete Grundstück bewertet.
Bodenrichtwert in der Praxis
Beim Grundstückskauf
- BRW als Orientierungswert: Kaufpreis deutlich über BRW → teuer (Gründe prüfen)
- BRW als Untergrenze: Preis deutlich darunter → Altlasten, Rechte, Nachfragemangel?
In der Steuererklärung
- Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer: BRW ist Ausgangspunkt für Grundstücksbewertung nach BewG
- Grundsteuer B: Reformierte Grundsteuer ab 2025 nutzt BRW als Berechnungsbasis
