Im Alltag werden "Hypothek" und "Grundschuld" oft synonym verwendet — in der Rechtswirklichkeit sind es aber sehr unterschiedliche Instrumente. Das hat praktische Konsequenzen für Käufer und Kreditnehmer.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) ist ein akzessorisches Grundpfandrecht — das bedeutet: Sie ist unmittelbar an eine bestimmte Forderung (Kredit) gebunden und erlischt automatisch, wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
- Sinkt der Kreditbetrag durch Tilgung, sinkt auch die Hypothek entsprechend
- Bei vollständiger Rückzahlung: Hypothek erlischt von Gesetzes wegen
- Nicht wiederverwendbar ohne neue Eintragung
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist nicht akzessorisch — sie ist unabhängig von einer konkreten Forderung. Sie bleibt auch nach Rückzahlung des Kredits in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen (als "Briefgrundschuld" oder "Buchgrundschuld").
- Flexibel wiederverwendbar (z.B. für neuen Kredit bei gleicher Bank)
- Bank und Eigentümer schließen zusätzlich eine "Zweckerklärung" ab, die die Grundschuld an den Kredit bindet
- Nach Tilgung: Grundschuld bleibt eingetragen — muss aktiv gelöscht oder abgetreten werden
Warum nutzen Banken fast immer Grundschulden?
| Merkmal | Hypothek | Grundschuld |
|---|---|---|
| Verwaltungsaufwand | Höher (sinkt mit Tilgung) | Gering (unabhängig vom Kredit) |
| Wiederverwendbarkeit | Nein | Ja (Kostenvorteil für Bank) |
| Vollstreckbarkeit | Aufwendiger | Einfacher (sofortige Vollstreckungsunterwerfung) |
| Marktstandard in DE | Nein | Ja (> 95 % aller Immobilienkredite) |
Was bedeutet "Ablöse-Grundschuld"?
Beim Kauf einer Immobilie mit laufendem Kredit kann der Käufer statt einer Löschung der alten Grundschuld diese "übernehmen" und auf seinen neuen Kredit bei der gleichen Bank umschreiben. Das spart Notarkosten für Löschung und Neueintragung.
Was tun nach vollständiger Tilgung?
- Bank gibt Löschungsbewilligung aus
- Notar beurkundet Löschung im Grundbuch
- Kosten: ca. 100–400 € je nach Grundschuldhöhe
- Alternativ: Grundschuld im Grundbuch belassen als "stille Reserve" (z.B. für künftige Finanzierungen)
Mehr: Grundbuch: Abteilungen verstehen | Zinsbindung beim Immobilienkredit
