Warum das Grundbuch beim Kauf unverzichtbar ist
Das Grundbuch ist das staatliche Register aller Rechte und Belastungen an Immobilien. Wer ohne Grundbuch-Prüfung kauft, kauft blind — und übernimmt möglicherweise Lasten, die er nicht kannte. Eingetragene Rechte gelten auch für neue Eigentümer, sofern sie nicht gelöscht wurden.
Grundbucheinsicht kann jeder mit berechtigtem Interesse beim Amtsgericht beantragen — oder über den Notar im Kaufverfahren.
Das Deckblatt (Bestandsverzeichnis)
Noch vor den drei Abteilungen steht das Bestandsverzeichnis: Hier sind alle Flurstücke aufgelistet, die zum Grundstück gehören. Prüfen Sie: Sind alle Teile (Garten, Garage, Nebengebäude) korrekt eingetragen?
Abteilung I: Eigentümerverzeichnis
Hier steht, wem die Immobilie gehört — Name, Anschrift, Eigentumsanteil (bei mehreren Eigentümern). Prüfen Sie:
- Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein?
- Gibt es mehrere Eigentümer (z. B. Erbengemeinschaft), die alle zustimmen müssen?
- Ist das Eigentumsrecht klar (Alleineigentum, Miteigentum, Erbbaurecht)?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (kritischste Abteilung)
Hier finden sich alle Belastungen außer Grundschulden und Hypotheken. Das ist die kritischste Abteilung — mit den größten Überraschungen:
| Eintrag | Bedeutung | Risiko |
|---|---|---|
| Wohnrecht | Person darf lebenslang wohnen | Hoch — blockiert Eigennutzung |
| Nießbrauch | Person nutzt Erträge lebenslang | Hoch |
| Vorkaufsrecht | Dritter darf zu gleichen Konditionen kaufen | Mittel — Kauf kann scheitern |
| Wegerecht | Nachbar darf Grundstück überqueren | Mittel — schränkt Nutzung ein |
| Auflassungsvormerkung | Käufer im laufenden Kaufprozess gesichert | Niedrig — normal im Kaufprozess |
| Leitungsrecht | Versorgungsleitungen dürfen durchgeführt werden | Niedrig bis mittel |
| Zwangsversteigerungs-Vormerkung | Gläubiger treibt Versteigerung voran | Sehr hoch — sofort klären! |
Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
Hier stehen alle Kreditbelastungen der Immobilie. Wichtigster Posten: die Grundschuld der Bank, die den laufenden Kredit des Verkäufers absichert. Was beim Kauf passiert:
- Die Grundschuld des Verkäufers muss aus dem Kaufpreis getilgt oder gelöscht werden
- Der Notar koordiniert den Ablauf — Kaufpreis fließt direkt zur Bank des Verkäufers
- Neue Grundschuld Ihres Kredits wird eingetragen
Alte, bereits getilgte Grundschulden die noch eingetragen sind: Kein Problem — aber auf Löschung bestehen, da sie beim nächsten Verkauf irritieren.
Mehr zum Thema Grundbuch: Das Grundbuch verstehen. Zum Vorkaufsrecht: Vorkaufsrecht bei Immobilien.
