Das Forward-Darlehen ist ein Instrument, um sich bereits heute den Zinssatz für eine zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern — bis zu 5 Jahre im Voraus. In Phasen steigender Zinsen kann das eine erhebliche Ersparnis bedeuten. Doch es gibt auch Risiken, die man kennen muss.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Sie vereinbaren heute mit einer Bank einen Kredit zu einem festgelegten Zinssatz — der aber erst in der Zukunft (z.B. in 2 Jahren) ausgezahlt wird, wenn Ihre bestehende Zinsbindung ausläuft. Die Bank sichert sich diesen Zinssatz durch einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins.
| Forward-Zeitraum | Typischer Aufschlag |
|---|---|
| 6–12 Monate | 0,05–0,15 % p.a. |
| 12–24 Monate | 0,15–0,30 % p.a. |
| 24–36 Monate | 0,25–0,50 % p.a. |
| 36–48 Monate | 0,40–0,70 % p.a. |
| 48–60 Monate | 0,60–1,00 % p.a. |
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn:
- Sie fest damit rechnen, dass die Zinsen bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung steigen werden
- Der Forward-Aufschlag kleiner ist als der erwartete Zinsanstieg
- Sie Planungssicherheit schätzen und lieber einen fixen Kostenpunkt haben
- Ihre aktuelle Zinsbindung in 1–5 Jahren ausläuft
Wann lohnt es sich NICHT?
- Wenn die Zinsen stabil bleiben oder sogar fallen — Sie zahlen den Aufschlag ohne Gegenleistung
- Wenn Sie noch 7+ Jahre Zinsbindung haben — zu weit in die Zukunft spekulieren
- Wenn Sie planen, die Immobilie vor der Anschlussfinanzierung zu verkaufen
- Bei unsicherem Einkommen oder möglichem Umzug
Beispielrechnung: Lohnt sich das Forward-Darlehen?
| Szenario | Ohne Forward | Mit Forward (3 J.) |
|---|---|---|
| Aktuelle Konditionen | 3,5 % | 3,5 % + 0,4 % = 3,9 % |
| Restschuld bei Ablauf | 200.000 € | 200.000 € |
| Zinsen Jahr 1–10 (ohne Forward) | → 4,8 % (angenommen) | 3,9 % |
| Ersparnis bei 0,9 % weniger | 1.800 € / Jahr = 18.000 € über 10 Jahre | |
Bei dieser Rechnung hätte das Forward-Darlehen mehr als das Dreifache des Aufschlags eingespart. Aber: Fallen die Zinsen statt zu steigen, kehrt sich das Vorzeichen um.
Wo Forward-Darlehen abschließen?
- Bei Ihrer Hausbank (oft schlechtere Konditionen)
- Über unabhängige Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein, Baufi24
- Direktbanken mit Baufinanzierung (ING, Commerzbank)
- Vergleichen Sie immer mindestens 3 Angebote
Wichtige Vertragsbedingungen prüfen
- Verbindlichkeit: Haben Sie ein Rücktrittsrecht? Meistens nicht — Sie müssen abnehmen
- Bereitstellungszinsen: Was passiert, wenn sich der Auszahlungstermin verschiebt?
- Sondertilgung: Sind auch beim Forward-Darlehen Sondertilgungen möglich?
- Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet ein Ausstieg?
Zur Strategie bei der Anschlussfinanzierung lesen Sie auch Sondertilgung clever einsetzen und den Vergleich der Zinsbindungsfristen.
Fazit
Das Forward-Darlehen ist kein Allheilmittel — es ist eine Wette auf steigende Zinsen. Wer richtig liegt, spart erheblich. Wer falsch liegt, zahlt den Aufschlag ohne Nutzen. Sinnvoll ist es vor allem bei klaren Zinssteigerungstendenzen und einem Forward-Zeitraum von 1–3 Jahren.
