Erbschaft Immobilien: Überblick über die wichtigsten Schritte
Wie wir in unserem Ratgeber Geerbte Immobilie — was tun? erläutert haben, müssen Erben innerhalb bestimmter Fristen handeln. Dieser Ratgeber ergänzt den Überblick um den rechtlichen Aspekt: Erbschein, Grundbuchumschreibung und Steuern.
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen
- Frist: 6 Wochen (ab Kenntnis) bei gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland — 6 Monate bei Auslandsaufenthalt
- Ausschlagung: Sinnvoll wenn Schulden das Erbe übersteigen — oder Immobilie mit Sanierungsstau schwerer als gedacht
- Tipp: Erst Nachlassverzeichnis erstellen lassen — alle Schulden erfassen, bevor angenommen wird
Schritt 2: Erbschein oder Erbnachweis
Für Grundbuchberichtigungen brauchen Sie in der Regel einen Erbschein — ausgestellt vom Nachlassgericht. Alternativ: Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden ist, reicht oft die beglaubigte Kopie + Eröffnungsprotokoll.
Kosten des Erbscheins: Richtet sich nach dem Nachlasswert. Bei 400.000 € Immobilienwert: ca. 1.000–2.000 €.
Schritt 3: Grundbuch berichtigen lassen
- Frist: Innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall kostenlos — danach normale Grundbuchgebühren
- Erforderlich: Erbschein (oder notarielles Testament) + Antrag beim Grundbuchamt
- Antrag stellt der Erbe oder Notar — Notar ist nicht Pflicht, aber empfohlen
- Dauer: 4–16 Wochen je nach Grundbuchamt
Schritt 4: Erbschaftsteuer zahlen
Das Finanzamt ist innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis der Erbschaft zu informieren (§ 30 ErbStG). Steuerbescheid folgt dann.
Wie wir in unserem Ratgeber zu Erbschaft und Schenkung erklärt haben, gelten folgende Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 € je Kind
- Enkeln: 200.000 € je Enkel
Sondervorteil: Wenn Sie als Kind ein Familienheim erben und dort mindestens 10 Jahre selbst einziehen, bleibt die Immobilie bis zur Wohnfläche 200 m² vollständig steuerfrei.
Was sofort zu tun ist: Checkliste
- [ ] Erbschaft nicht vorschnell annehmen — Schulden prüfen
- [ ] Nachlassgericht informieren (für Erbschein-Antrag)
- [ ] Vorhandene Versicherungen der Immobilie prüfen (übertragen sich auf Erben)
- [ ] Laufende Mietverträge übernehmen (gehen automatisch über)
- [ ] Finanzamt innerhalb 3 Monate informieren
- [ ] Grundbuch innerhalb 2 Jahre umschreiben (sonst Kosten)
- [ ] Ggf. Steuerwert der Immobilie anfechten (wenn Finanzamt-Schätzung zu hoch)
