Haus übertragen — aber weiter drin wohnen
Viele Eltern möchten ihr Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen — aber weiterhin darin wohnen. Die Lösung: ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch. Diese Instrumente sind mächtig, haben aber wichtige Unterschiede, die man vor der Übertragung kennen sollte.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: Der entscheidende Unterschied
| Kriterium | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) |
|---|---|---|
| Nutzungsrecht | Nur selbst wohnen | Wohnen + vermieten möglich |
| Mieteinnahmen | Nein (nur Selbstnutzung) | Ja, gehören dem Nießbrauchsberechtigten |
| Übertragbarkeit | Nicht übertragbar (persönlich) | Nicht übertragbar (persönlich) |
| Instandhaltung | Nur kleinere Reparaturen | Laufende Instandhaltung trägt Nießbrauchsberechtigter |
| Steuerlicher Wert | Niedriger | Höher (wegen Mieteinnahmen-Potenzial) |
| Schenkungssteuerwert | Mindert Schenkungswert weniger | Mindert Schenkungswert mehr |
Wann welches Instrument wählen?
- Eltern wollen nur wohnen, keine Einnahmen: → Wohnrecht ausreichend und günstiger in der Steuerplanung
- Eltern wollen Mieteinnahmen oder Vermietungs-Option behalten: → Nießbrauch notwendig
- Maximale Schenkungssteuereinsparung gewünscht: → Nießbrauch (höherer Abzug vom Schenkungswert)
Wie das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird
- Notartermin: Schenkungsvertrag mit Wohnrechts-Klausel beurkunden
- Notarielle Auflassungsvormerkung: Eigentumsübertragung wird vorbereitet
- Grundbucheintrag: Wohnrecht in Abteilung II eingetragen (dauert 4–12 Wochen nach Notar)
- Eigentumsübertragung: Neuer Eigentümer im Grundbuch Abteilung I
Kosten: Notargebühren nach GNotKG (abhängig vom Immobilienwert), Grundbuchgebühren ca. 150–500 €. Kein Makler nötig.
Was das Wohnrecht beinhalten sollte
- Welche Räume: Gesamtes Haus oder nur Teile? Klar definieren!
- Nebenkosten: Wer zahlt? (Üblich: Wohnrechtsberechtigter zahlt Betriebskosten)
- Instandhaltung: Wer kümmert sich um kleine Reparaturen?
- Was passiert bei Pflegeheimeinzug: Kann das Wohnrecht monetarisiert werden (Untervermieten)?
- Wohnrecht gegen Abfindung: Kann es abgelöst werden?
Steuerliche Auswirkungen
Schenkungssteuer
Der Wert des Wohnrechts (kapitalisierter Jahreswert × Vervielfältiger nach Alter) wird vom Schenkungswert abgezogen. Je jünger der Schenkende, desto höher der Abzug.
Beispiel: Haus Wert 500.000 €, Wohnrecht-Wert (Eltern 70 Jahre) = 120.000 €. Schenkungswert: 380.000 €. Freibetrag Kind: 400.000 €. → Keine Schenkungssteuer!
Einkommensteuer für Kind als neuer Eigentümer
Wenn das Kind vermieten will (ohne Wohnrecht): Nicht möglich während des Wohnrechts. Wenn das Kind selbst einzieht: Erst nach Ende des Wohnrechts möglich. Das Kind kann nicht Einnahmen aus dem Haus erzielen, solange das Wohnrecht besteht.
Checkliste: Wohnrecht richtig absichern
- ☐ Notar beauftragen (nicht optional — Grundbucheintrag erfordert Notar)
- ☐ Genau definieren: Welche Räume, welche Nebenkosten
- ☐ Pflegeheimfall-Regelung: Was passiert wenn Eltern nicht mehr können?
- ☐ Ablösungsklausel: Kann das Wohnrecht gegen Zahlung aufgegeben werden?
- ☐ Steuerberater für Schenkungssteuer-Optimierung einschalten
- ☐ Testament entsprechend anpassen (Ausgleich mit Geschwistern?)
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