Immobilie erben — wann fällt Erbschaftssteuer an?
Wer eine Immobilie erbt, freut sich zunächst — und wundert sich dann oft über die Erbschaftssteuerrechnung. Denn der Fiskus kennt kein Mitleid: Immobilienwerte werden steuerlich angesetzt, und wenn der Wert die Freibeträge überschreitet, wird es teuer. Mit richtiger Planung lässt sich die Steuer aber legal erheblich senken.
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (pro Kind) | 400.000 € | I |
| Enkelkinder (wenn Elternteil vorverstorben) | 400.000 € | I |
| Enkelkinder (wenn Elternteil lebt) | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern (Erbfall) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht-Verwandte (Freunde, Partner ohne Ehe) | 20.000 € | III |
Steuersätze nach Steuerklasse
| Steuerpflichtiger Erwerb | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 75.001–300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 300.001–600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 600.001–6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| über 6 Mio. € | 23–30 % | 35 % | 50 % |
Die wichtigste Ausnahme: Eigenheim-Vererbung an Ehepartner
Wenn der Ehepartner das selbstgenutzte Familienheim erbt UND dort mindestens 10 Jahre wohnen bleibt: komplett erbschaftssteuerfrei, unabhängig vom Wert. Voraussetzung: Das Haus muss unmittelbar vor dem Tod des Erblassers zu Wohnzwecken genutzt worden sein. Mehr dazu: Nießbrauch und Vererbung.
Ausnahme: Eigenheim an Kinder
Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben — aber nur unter engeren Bedingungen:
- Selbstnutzung durch das Kind für mind. 10 Jahre
- Maximale Wohnfläche: 200 m²
- Über 200 m²: Der überschreitende Teil ist steuerpflichtig
Legale Strategien zur Erbschaftssteuer-Minimierung
1. Schenkung zu Lebzeiten
Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu. Wer rechtzeitig schenkt, kann mehrfach steuerfrei übertragen:
- Eltern → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre steuerfrei
- Bei früh geplanter Nachfolge: über 2 Perioden = 800.000 € pro Kind
2. Nießbrauchvorbehalt bei Schenkung
Immobilie übertragen, aber Nießbrauch behalten (Wohnrecht + Mieteinnahmen). Der Nießbrauchswert mindert den schenkungsteuerpflichtigen Wert erheblich — je älter der Schenkende, desto geringer der Wert des Nießbrauchs.
3. Bewertungsabschläge nutzen
Vermietet oder verpachtet übertragene Immobilien werden mit 90 % des Verkehrswerts angesetzt (§ 13d ErbStG) — 10 % Abschlag. Bei Familienangehörigen als Mieter zusätzliche Abschläge möglich.
4. Geerbte Immobilie selbst nutzen
Wenn Sie die geerbte Wohnung/das Haus selbst nutzen (einziehen), kann die Erbschaftssteuer unter Umständen gestundet werden (10 Jahre) — und entfällt, wenn Sie 10 Jahre bleiben.
Checkliste: Erbfall Immobilien
- ☐ Erbschaftssteuerklärung innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt!
- ☐ Bewertung der Immobilie klären (Finanzamt-Bewertung vs. Verkehrswert)
- ☐ Eigenheim-Vergünstigung prüfen (Selbstnutzung möglich?)
- ☐ Steuerberater einschalten bei Immobilienwert über 200.000 €
- ☐ Grundbuch umschreiben lassen (Erbschein nötig)
- ☐ Grunderwerbsteuer: Beim Erbgang anfangs keine — aber bei Erbauseinandersetzung ggf. schon
- ☐ Ggf. Stundungsantrag prüfen (wenn keine Liquidität für Steuerzahlung)
Mehr: Nießbrauch beim Vererben | Erbengemeinschaft auseinandersetzen | Steuer beim Verkauf.
