Scheidung und gemeinsame Immobilie — was nun?
In Deutschland endet jede dritte Ehe in einer Scheidung. Wenn ein gemeinsames Haus im Spiel ist, entsteht häufig der größte Streitpunkt der Trennung. Verkaufen? Einer bleibt drin? Vermieten? Jede Option hat rechtliche und steuerliche Konsequenzen.
Wem gehört die Immobilie nach der Trennung?
Das hängt vom Güterstand ab:
- Zugewinngemeinschaft (Standard in Deutschland): Jeder Partner behält, was er eingebracht hat. Der Wertzuwachs während der Ehe wird beim Zugewinnausgleich geteilt.
- Gütergemeinschaft: Alles gehört beiden zu gleichen Teilen.
- Gütertrennung: Wer das Haus gekauft hat, behält es — kein Ausgleich.
- Miteigentum (im Grundbuch je 50 %): Beiden gehört je 50 % — unabhängig vom Güterstand.
Option 1: Gemeinsamer Verkauf
Beide verkaufen, der Erlös wird geteilt. Vorteil: Einfach, sauber, keine laufende Abhängigkeit. Nachteil: Oft schmerzhaft emotional, Timing-Risiko (schlechter Markt).
Steuerlich: Wenn die Immobilie selbst genutzt wurde, ist der Gewinn steuerfrei — unabhängig von der 10-Jahres-Frist. Wenn vermietet: Spekulationssteuer prüfen.
Option 2: Einer kauft den anderen aus
Ein Partner kauft den Anteil des anderen. Dafür muss der Verbleibende den aktuellen Marktwert der Hälfte auszahlen. Voraussetzung: ausreichend Eigenkapital oder neue Finanzierung. Vorteil: Kinder können in der gewohnten Umgebung bleiben. Nachteil: Hohe Kapitalanforderung.
So wird der Auszahlungsbetrag berechnet
- Gutachter ermittelt aktuellen Marktwert
- Abzüglich noch offener Darlehenssaldo
- Hälfte des Restbetrags = Auszahlung an den ausscheidenden Partner
Option 3: Gemeinsam vermieten
Beide behalten die Immobilie und vermieten sie. Mieteinnahmen werden geteilt. Nur sinnvoll, wenn beide kooperativ sind und keine emotionalen Blockaden bestehen. Risiko: Dauer-Abhängigkeit vom Ex-Partner.
Option 4: Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Partner die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie — oft 20–40 % unter Marktwert. Beide verlieren. Letztes Mittel.
Zugewinnausgleich: Was wird berechnet?
Bei Zugewinngemeinschaft: Anfangsvermögen beider Partner wird zum Zeitpunkt der Eheschließung festgestellt, Endvermögen bei Scheidung. Die Differenz (Zugewinn) wird zwischen beiden Partnern ausgeglichen.
Beispiel: Haus bei Heirat 200.000 € wert, bei Scheidung 350.000 € → Zugewinn 150.000 € → jeder hat Anspruch auf 75.000 €.
Wohnrecht nach Trennung
Bis zur rechtskräftigen Scheidung: Beide Partner haben grundsätzlich das Recht, in der gemeinsamen Wohnung zu bleiben. Bei Gewaltsituationen: einstweilige Verfügung möglich (Zuweisung an einen Partner). Das Familiengericht entscheidet.
Checkliste: Immobilie bei Scheidung
- Güterstand klären (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung?)
- Aktuellen Marktwert durch Gutachter ermitteln lassen
- Offene Darlehenssalden bei der Bank klären
- Steuerliche Konsequenzen mit Steuerberater prüfen
- Einigung außergerichtlich anstreben (Mediator einschalten)
- Scheidungsfolgenvereinbarung notariell beurkunden lassen
- Grundbuchumschreibung nach Einigung beauftragen
