Was sind REITs?
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien besitzen, verwalten und vermieten. Sie müssen mindestens 90 % ihrer Erträge als Dividende ausschütten — und zahlen dafür auf Unternehmensebene keine Körperschaftsteuer (in den USA und den meisten REIT-Ländern). Das macht sie zu einem effizienten Vehikel für Immobilieninvestments.
In Deutschland wurde das G-REIT (German REIT) 2007 eingeführt — mit der Einschränkung, dass Wohnimmobilien ausgeschlossen sind. International — vor allem über US-REITs und ETFs — haben Anleger Zugang zu einem breiten Spektrum.
REITs vs. direkte Immobilie: Der Vergleich
| Kriterium | REIT / Immobilien-ETF | Direkte Immobilie |
|---|---|---|
| Mindesteinstieg | Ab 50 € (ETF-Sparplan) | 50.000 € Eigenkapital+ |
| Liquidität | Täglich handelbar | Monate bis Jahre |
| Verwaltungsaufwand | Keiner | Hoch |
| Leverage möglich | Nur risikobehaftet | Ja, günstig über Kredit |
| Steuer (Dividende) | 25 % Abgeltungsteuer | Individueller Steuersatz |
| Volatilität | Hoch (Börse) | Niedrig (illiquid) |
| Diversifikation | Sehr hoch (global) | Konzentriert (1–5 Objekte) |
Welche REIT-Kategorien gibt es?
- Residential REITs: Wohnimmobilien (USA, Großbritannien, Kanada)
- Office REITs: Bürogebäude — unter Druck durch Home-Office-Trend
- Retail REITs: Einkaufszentren — stark belastet durch E-Commerce
- Industrial REITs: Logistik, Lagerhallen — starkes Wachstum durch E-Commerce
- Data Center REITs: Rechenzentren — Profiteur von KI und Cloud
- Healthcare REITs: Krankenhäuser, Pflegeheime, Ärztegebäude
- Timber REITs: Forstimmobilien
REIT-ETFs: Die einfachste Variante
Wer nicht einzelne REITs analysieren will, investiert über einen globalen REIT-ETF. Populäre Optionen (kein Angebot, nur Beispiele für Research):
- FTSE EPRA Nareit Global ETF — globaler REIT-Index
- iShares Developed Markets Property Yield ETF
- Vanguard Real Estate ETF (US-fokussiert)
REITs reagieren empfindlich auf Zinsen — steigende Zinsen erhöhen Finanzierungskosten und machen Dividendenrenditen weniger attraktiv. Das erklärt die Kursschwäche der REITs 2022–2023. Den direkten Vergleich mit Immobilien bietet unser Artikel Immobilien-ETF vs. direkte Immobilie.
Steuerliche Behandlung in Deutschland
REIT-Dividenden unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % (plus Solidaritätszuschlag). Bei ausländischen REITs kann zusätzlich eine Quellensteuer anfallen, die teilweise angerechnet wird. Im Vergleich zur Besteuerung von Mieteinnahmen (persönlicher Steuersatz) sind REITs steuerlich oft günstiger — besonders für Hochverdiener.
