Güterstand und Immobilieneigentum: Warum das wichtig ist
Verheiratete Paare denken beim Immobilienkauf selten zuerst an den Güterstand — und bereuen das oft im Streitfall. Der Güterstand bestimmt, wem die Immobilie gehört, wie sie bei Scheidung aufgeteilt wird, und welche steuerlichen Konsequenzen entstehen. Ein kurzer Überblick, der viele spätere Probleme verhindert.
Die drei Güterstände in Deutschland
1. Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Normalfall)
Ohne Ehevertrag gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Was das bedeutet:
- Jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen
- Bei Scheidung wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen (nicht das Vermögen selbst)
- Die Immobilie gehört dem, der im Grundbuch steht
- Bei Tod: Erbrecht nach Erbquoten, keine automatische Übertragung
Kaufen beide Ehepartner gemeinsam, werden beide ins Grundbuch eingetragen — jeweils 1/2 oder in einer anderen Quotelung.
2. Gütertrennung (per Ehevertrag)
Bei Gütertrennung gibt es keinen Zugewinnausgleich. Jeder behält sein Vermögen vollständig. Die Immobilie gehört ausschließlich dem eingetragenen Eigentümer. Für Unternehmer oft sinnvoll, da das Privatvermögen des Ehepartners vor Betriebsverbindlichkeiten geschützt ist.
3. Gütergemeinschaft (selten, per Ehevertrag)
Bei Gütergemeinschaft gehört das gesamte Vermögen beider Ehepartner gemeinsam — also auch Schulden. Bedeutung für Immobilien: Auch Schulden (Kredit) werden gemeinschaftlich. Verkauf oder Belastung der Immobilie braucht Zustimmung beider. In der Praxis selten gewählt.
Wer soll ins Grundbuch?
Diese Frage ist wichtiger als viele denken:
| Konstellation | Vor- und Nachteil |
|---|---|
| Beide zu je 1/2 | Gleichberechtigt, aber Verkauf nur gemeinsam möglich |
| Nur einer im Grundbuch | Flexibler, aber Schutzprobleme bei Scheidung |
| Ungleiche Quoten (z. B. 70/30) | Spiegelt Eigenkapitalbeiträge — klarer bei Scheidung |
Steuerlich: Beide Eigentümer können Zinsen und Abschreibungen anteilig absetzen. Bei Güterstandswechsel (z. B. von Zugewinngemeinschaft zu Gütertrennung) kann Schenkungsteuer entstehen.
Was passiert mit der Immobilie bei Scheidung?
Das ist die häufigste Frage — und die Antwort hängt vom Güterstand und Grundbucheintrag ab:
- Beide im Grundbuch: Einigung über Verkauf oder Auskauf erforderlich. Keine Einigung → Teilungsversteigerung (Verluste für beide möglich)
- Nur einer im Grundbuch: Eigentümer kann selbst entscheiden, der andere hat (ohne Sicherungsklauseln) weniger Rechte — außer beim Zugewinnausgleich
- Nutzungsrecht: Gericht kann vorläufige Nutzungszuweisung (§ 1361b BGB) an den betreuenden Elternteil verfügen
Mehr zu den konkreten Optionen bei Scheidung: Immobilie bei Scheidung: Was sind Ihre Möglichkeiten?
Praktische Empfehlungen für Ehepaare
- Klären Sie vor dem Kauf, wer ins Grundbuch eingetragen wird
- Dokumentieren Sie, wer welchen Eigenkapitalanteil einbringt
- Bei sehr unterschiedlichem Vermögen: Ehevertrag und Notar konsultieren
- Regelung für den Todesfall (Testament, Erbvertrag) separat treffen
- Den Güterstand nicht dem Zufall überlassen — er entscheidet über Zehntausende Euro
