Immobilienbewertung: 3 Verfahren im Vergleich (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert)

Warum ist die Immobilienbewertung wichtig?

Ob Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung — die Wertermittlung einer Immobilie ist in vielen Lebenssituationen unverzichtbar. In Deutschland gibt es drei anerkannte Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das marktnahste Verfahren. Es basiert auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Besonders geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke.

Beispiel: 15 vergleichbare 3-Zimmer-Wohnungen wurden für durchschnittlich 2.800 EUR/m² verkauft. Ihre 75-m²-Wohnung wird mit Zu- und Abschlägen bewertet — ergibt ca. 210.000 EUR.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren beantwortet: Welchen Wert hat die Immobilie als Einnahmequelle? Es basiert auf den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz. Geeignet für: vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien.

Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 48.000 EUR Jahresnettomiete, 12.000 EUR Bewirtschaftungskosten. Reinertrag 36.000 EUR. Bei 4,5 % Liegenschaftszins und 40 Jahren Restnutzungsdauer: Ertragswert ca. 720.000 EUR.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten? Berechnung: Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) + Gebäudewert (Normalherstellungskosten × Fläche, minus Alterswertminderung), multipliziert mit Marktanpassungsfaktor.

Beispiel: EFH (Baujahr 2005, 150 m²) auf 500-m²-Grundstück. Bodenwert: 100.000 EUR. Gebäudewert: 216.000 EUR (nach Alterswertminderung). Marktanpassung 1,1 = 347.600 EUR.

Vergleichstabelle

Kriterium	Vergleichswertverfahren	Ertragswertverfahren	Sachwertverfahren
Geeignet für	Wohnungen, Grundstücke	Vermietete Objekte, Gewerbe	Eigengenutzte EFH, Sonderobjekte
Grundlage	Vergleichspreise	Mieteinnahmen	Herstellungskosten
Vorteil	Marktnah	Bildet Rendite ab	Ohne Vergleichsdaten möglich
Nachteil	Braucht Vergleichsfälle	Abhängig von Mietannahmen	Kann vom Markt abweichen

Wann kommt welches Verfahren zum Einsatz?

• Finanzamt (Erbschaft/Schenkung): Bevorzugt Vergleichswert, alternativ Sachwert.
• Bankfinanzierung: Sachwert für Eigennutzung, Ertragswert für Kapitalanlagen.
• Gerichtliche Gutachten: Oft mehrere Verfahren kombiniert.
• Verkauf: Makler orientieren sich am Vergleichswert.

Online-Bewertung vs. Gutachter

Online-Tools liefern eine erste Orientierung (±15–20 % Genauigkeit). Ein zertifizierter Sachverständiger liefert ein Vollgutachten (Kosten: 1.500–3.000 EUR) mit Bestand vor Gericht und Finanzamt. Für Streitfälle ist ein professionelles Gutachten unverzichtbar.

FAQ

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Kurzgutachten: 500–1.000 EUR. Vollgutachten: 1.500–3.000 EUR, je nach Komplexität.

Wie lange ist ein Gutachten gültig?

Rechtlich keine feste Frist. Praxis: 12 bis 24 Monate, danach Aktualisierung empfohlen.

Welches Verfahren nutzt das Finanzamt?

Ein vereinfachtes Verfahren nach Bewertungsgesetz (BewG). Oft höhere Werte als am Markt — ein Gegengutachten kann sich lohnen.

Kann ich selbst bewerten?

Eine grobe Einschätzung ist möglich (Vergleichspreise, Bodenrichtwert, Online-Rechner). Für verbindliche Anlässe ersetzen diese kein professionelles Gutachten.

Fazit

Die drei Bewertungsverfahren ergänzen sich gegenseitig. Das Vergleichswertverfahren liefert den marktnahsten Wert, das Ertragswertverfahren die Investorenperspektive und das Sachwertverfahren eine substanzbasierte Untergrenze. Bei wichtigen Entscheidungen lohnt sich eine professionelle Wertermittlung.

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