3 Bewertungsverfahren für Immobilien: Unterschiede und Anwendung in der Praxis

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Es gibt drei gängige Bewertungsverfahren für Immobilien: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine eigenen Merkmale und wird in verschiedenen Situationen angewendet. Hier sind die grundlegenden Funktionsweisen und Unterschiede der Bewertungsmethoden.

Quelle: Immobilienbewertung (lukinski.de)

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Es beruht auf dem Gedanken, dass der Wert einer Immobilie durch den aktuellen Marktpreis ähnlicher Objekte bestimmt wird. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand der Immobilie berücksichtigt. Das Verfahren eignet sich insbesondere für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind.

  • Basierend auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien
  • Aktueller Marktpreis ähnlicher Objekte bestimmt den Wert
  • Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand werden berücksichtigt
  • Geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit ausreichenden Vergleichsdaten

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Mietobjekten angewendet, bei denen der Wert auf der zu erwartenden Mieteinnahmen basiert. Hierbei wird der jährliche Rohertrag der Immobilie ermittelt und um bestimmte Kosten wie Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Liegenschaftszins bereinigt. Anschließend wird der bereinigte Ertrag mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, um den Ertragswert der Immobilie zu ermitteln. Das Verfahren eignet sich für Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.

  • Hauptsächlich für Mietobjekte verwendet
  • Wert basiert auf zu erwartenden Mieteinnahmen
  • Jährlicher Rohertrag wird ermittelt und um Kosten bereinigt
  • Bereinigter Ertrag wird mit Liegenschaftszinssatz kapitalisiert
  • Geeignet für Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren beruht auf dem Wert des Grundstücks sowie den Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Hierbei wird der Bodenwert separat ermittelt und mit den Kosten für den Neubau oder den Wiederbeschaffungswert der Gebäude addiert. Dabei werden Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Sonderimmobilien angewendet, für die kein direkter Vergleich am Markt möglich ist, wie beispielsweise Denkmalschutzobjekte oder Spezialimmobilien.

  • Basierend auf Grundstückswert und Herstellungskosten der baulichen Anlagen
  • Bodenwert und Kosten für den Neubau werden addiert
  • Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie werden berücksichtigt
  • Verwendet bei Sonderimmobilien ohne direkten Marktvergleich
  • Geeignet für Denkmalschutzobjekte oder Spezialimmobilien

Wann wie bewerten?

Die Wahl der Bewertungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Immobilientyps, des Verwendungszwecks der Bewertung und der Verfügbarkeit von Daten. In der Praxis werden oft mehrere Verfahren kombiniert, um ein umfassendes Bild des Immobilienwerts zu erhalten. Bei der Entscheidung für eine Methode sollten die spezifischen Anforderungen und Gegebenheiten der Immobilie berücksichtigt werden.

Die genaue Anwendung und Berechnung der Bewertungsmethoden kann komplex sein und oft die Expertise eines professionellen Sachverständigen erfordert, um genaue und zuverlässige Ergebnisse in einem Wertgutachten zu erzielen.