Der Tilgungsplan ist eines der wichtigsten Dokumente bei der Immobilienfinanzierung — und wird von den meisten Kreditnehmern kaum beachtet. Dabei zeigt er auf den Cent, wie sich Ihre Schulden entwickeln und wie viel Sie wirklich für Zinsen zahlen.
Was ist ein Tilgungsplan?
Der Tilgungsplan ist eine Tabelle, die für jeden Monat (oder jedes Jahr) der Kreditlaufzeit zeigt:
- Annuität (monatliche Rate)
- Davon Zinsanteil
- Davon Tilgungsanteil
- Restschuld zum Periodenende
Beispiel: Tilgungsplan für einen 300.000 € Kredit
| Jahr | Jahresrate | Davon Zinsen | Davon Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.600 € | 10.500 € | 5.100 € | 294.900 € |
| 5 | 15.600 € | 9.770 € | 5.830 € | 268.700 € |
| 10 | 15.600 € | 8.720 € | 6.880 € | 231.200 € |
| 15 | 15.600 € | 7.350 € | 8.250 € | 184.600 € |
| 20 | 15.600 € | 5.530 € | 10.070 € | 125.700 € |
| 25 | 15.600 € | 2.980 € | 12.620 € | 50.300 € |
Annahmen: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zinsen, 1,7 % Anfangstilgung, 30 Jahre Laufzeit
Was Sie aus dem Tilgungsplan ablesen können
Das Zins-Tilgungs-Verhältnis verschiebt sich
In den ersten Jahren fließt der größte Teil Ihrer Rate in Zinsen. Mit steigender Tilgung sinkt die Restschuld — und damit auch der Zinsanteil. Die Tilgung steigt entsprechend. Dieser Effekt heißt "zunehmende Tilgung" — und ist der Grund, warum eine höhere Anfangstilgung so sinnvoll ist.
Gesamtzinsbelastung
Bei 300.000 € Kredit, 3,5 % Zins und 30 Jahren Laufzeit zahlen Sie insgesamt ca. 168.000 € nur an Zinsen — also mehr als die Hälfte des ursprünglichen Kreditbetrags nochmal drauf.
Wie senke ich die Zinsgesamtbelastung?
Höhere Anfangstilgung
| Anfangstilgung | Laufzeit | Gesamtzinsen (ca.) |
|---|---|---|
| 1 % | 42 Jahre | 240.000 € |
| 2 % | 31 Jahre | 168.000 € |
| 3 % | 25 Jahre | 127.000 € |
| 4 % | 21 Jahre | 102.000 € |
Der Unterschied ist enorm: 3 % statt 1 % Anfangstilgung spart über 100.000 € Zinsen über die Laufzeit.
Sondertilgungen nutzen
Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und senken die Restschuld — und damit auch den Zinsaufwand aller zukünftigen Perioden. Eine Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 5 spart je nach Zins 3.000–6.000 € Zinsen im Gesamtverlauf. Lesen Sie: Sondertilgung: Strategisch einsetzen
Tilgungsplan anfordern und prüfen
Jede Bank ist verpflichtet, Ihnen vor Vertragsabschluss einen Tilgungsplan auszuhändigen. Prüfen Sie:
- Stimmt die angegebene Laufzeit mit Ihrer Planung überein?
- Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? (Das ist Ihre Anschlussfinanzierungsgrundlage)
- Sind Sondertilgungsrechte eingetragen?
- Was passiert nach Ende der Zinsbindung — weiter mit gleichem Zins oder Neuverhandlung?
