Baufinanzierung als Selbstständiger — warum Banken zögern
Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer träumen genauso vom Eigenheim wie Angestellte. Aber Banken vergeben Kredite nur ungern an Menschen ohne feste monatliche Gehaltsabrechnungen. Das Risiko sei höher — so die Argumentation. Wie bekommen Sie trotzdem Ihre Finanzierung?
Was Banken bei Selbstständigen prüfen
Die Bonität wird anders geprüft als bei Angestellten. Banken verlangen:
- Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) der letzten 12 Monate
- Jahresabschlüsse oder GuV
- Aktueller SCHUFA-Auszug
- Nachweise über laufende Aufträge (Auftragsbuch, Verträge)
- Kontoauszüge (3–6 Monate)
Das Einkommensproblem: Was gilt als Einkommen?
Angestellte haben ein klar definiertes Bruttoeinkommen. Selbstständige haben Gewinne — und die schwanken. Banken rechnen in der Regel:
- Durchschnittlicher Gewinn der letzten 2–3 Jahre als Einkommensbasis
- Abzüge für nicht wiederkehrende Einnahmen
- Vorsichtsabzüge für Branchenschwankungen
Praktisch: Ein Freiberufler mit 70.000 € Gewinn wird von der Bank vielleicht mit 55.000 € veranschlagt.
Wie Sie Ihre Chancen verbessern
1. Mehr Eigenkapital mitbringen
30–40 % Eigenkapital signalisieren Verlässlichkeit und reduzieren das Bankrisiko erheblich. Das ist der effektivste Hebel für Selbstständige.
2. Einkommenskontinuität nachweisen
3 Jahre gleichmäßige oder steigende Gewinne sind Gold wert. Erklären Sie Schwankungen aktiv und schriftlich (z. B. Coronajahr, einmalige Großinvestitionen).
3. Bürgschaft oder zweiter Kreditnehmer
Ein Mitdarlehensnehmer mit festem Einkommen (z. B. angestellter Partner) verbessert die Bonität enorm.
4. Hausbank bevorzugen
Ihre Hausbank kennt Sie und Ihre Kontobewegungen über Jahre. Das schafft Vertrauen — oft mehr als eine unbekannte Direktbank.
5. Spezialmakler für Selbstständige
Anbieter wie Dr. Klein, Interhyp oder spezialisierte Kreditvermittler haben Erfahrung mit Selbstständigen-Anfragen und kennen Banken, die für diese Zielgruppe offen sind.
Welche Banken finanzieren Selbstständige?
| Banktyp | Bereitschaft | Anforderungen |
|---|---|---|
| Volksbanken / Raiffeisenbanken | Hoch | Persönliches Gespräch, flexible Bewertung |
| Sparkassen | Mittel | Lokale Bindung hilft |
| Direktbanken (ING, DKB) | Gering | Strenge Algorithmen, wenig Spielraum |
| Privatbanken | Hoch (ab 500k+) | Für vermögende Selbstständige |
Checkliste: Als Selbstständiger finanzieren
- Einkommensteuerbescheide 3 Jahre bereit haben
- BWA aktuell halten und erklären können
- Eigenkapital maximieren (Ziel: 30 %+)
- Hausbank frühzeitig ansprechen
- Kreditvermittler mit Selbstständigen-Erfahrung beauftragen
- Zweiten Kreditnehmer prüfen (Partner, Familie)
- KfW-Programme parallel anfragen
