Was ist Immobilien-Crowdinvesting?
Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren viele Kleinanleger gemeinsam ein Immobilienprojekt — meist einen Neubau oder eine Sanierung. Jeder Investor gibt einen kleinen Betrag (ab 250–500 €), dafür erhält er Zinsen (typisch: 5–9 % p.a.) und am Ende sein Kapital zurück. Der Projektentwickler bekommt die Finanzierung, die Anleger bekommen Rendite.
So funktioniert es in der Praxis
- Anleger registriert sich auf einer Plattform (z.B. Exporo, Engel & Völkers Capital, Bergfürst)
- Wählt ein Projekt aus (Lage, Laufzeit, Zinssatz, Besicherung)
- Investiert ab 250–1.000 € (je nach Plattform)
- Erhält Zinsen halbjährlich oder am Ende der Laufzeit
- Nach Projektabschluss: Kapital zurück + Rendite
Typische Konditionen 2026
| Parameter | Typischer Bereich |
|---|---|
| Mindestanlage | 250–1.000 € |
| Zinssatz | 5–9 % p.a. |
| Laufzeit | 12–36 Monate |
| Besicherung | Nachrangdarlehen (ungesichert) oder erstrangige Grundschuld |
| Plattformgebühren | Meist für Anleger kostenlos (Entwickler zahlt) |
Die entscheidende Frage: Wie sicher ist das?
Hier liegt die Crux: Die meisten Crowdinvesting-Projekte sind als Nachrangdarlehen strukturiert. Das bedeutet: Im Insolvenzfall bekommen zuerst alle vorrangigen Gläubiger (Banken) ihr Geld — die Crowdinvestoren gehen leer aus. Zwischen 2020 und 2024 haben in Deutschland mehrere bekannte Projekte Totalverluste für Anleger produziert.
Risikofaktoren im Überblick
- Totalverlustrisiko: Bei Nachrangdarlehen real möglich
- Projektrisiko: Baukosten steigen, Genehmigungen kommen nicht
- Entwicklerrisiko: Insolvenz des Projektentwicklers
- Marktrisiko: Immobilienpreise fallen, Projekt wird unverkäuflich
- Liquiditätsrisiko: Kein Sekundärmarkt, Kapital gebunden
Wann ist Crowdinvesting sinnvoll?
- Als kleine Beimischung (max. 5–10 % des Anlagekapitals)
- Nur mit erstrangiger Grundschuld als Besicherung
- Erfahrene Plattformen mit Leistungsnachweis bevorzugen
- Mehrere Projekte statt Konzentration auf eines
- Nur mit Kapital, das man 2–3 Jahre entbehren kann
Checkliste: Crowdinvesting-Projekt bewerten
- ☐ Besicherung: Erstrangige oder nachrangige Grundschuld?
- ☐ Projektentwickler: Leistungsnachweis, Insolvenzhistorie prüfen
- ☐ Loan-to-Value: Wie viel Kredit vs. Immobilienwert? (unter 70 % besser)
- ☐ Plattform: Reguliert von BaFin? Seit wann aktiv?
- ☐ Diversifikation: Nie alles in ein Projekt
- ☐ Steuer: Zinserträge mit 25 % Abgeltungsteuer versteuern
Mehr zu Investment: Immobilien-ETF vs. direkt, Altersvorsorge mit Immobilien und Marktrisiken einschätzen.
