Geerbte Immobilie: Die Entscheidung unter Zeitdruck
Wenn man erbt, ist man selten im emotionalen Klarzustand, um große Finanzentscheidungen zu treffen. Trotzdem tickt die Uhr: Grundbuchkosten, Erbschaftsteuer-Frist, laufende Kosten. Wir helfen, den Kopf frei zu machen.
Schritt 1: Zustand und Wert der Immobilie klären
Bevor Sie entscheiden, brauchen Sie Fakten:
- Verkehrswert (unabhängiger Gutachter, 500–1.500 €)
- Renovierungsbedarf und -kosten (Architekt oder Bauingenieur)
- Energetischer Zustand (Energieausweis, ggf. GEG-Pflichten)
- Erbschaftsteuer-Bescheid abwarten oder schätzen
Renovieren und Vermieten: Wann lohnt es sich?
Rechnen Sie die Nettomietrendite nach Renovation:
- Renovierungskosten: 80.000 €
- Erzielbare Kaltmiete: 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr
- Laufende Kosten (Leerstand, Verwaltung, Reparaturen): ca. 15 % = 1.620 €
- Nettomieteinnahmen: 9.180 €/Jahr
- Immobilienwert nach Renovation: 250.000 €
- Nettorendite: 9.180 / (80.000 + 250.000) = 2,8 %
Ist die Rendite unter 3 %? Dann rechnet sich Vermieten oft nicht.
Verkaufen: Wann ist es die bessere Wahl?
- Renovierungsbedarf übersteigt 30 % des Verkehrswertes
- Lage und Markt sind rückläufig (demografischer Wandel, keine Nachfrage)
- Miterben müssen ausgezahlt werden
- Keine Zeit/Erfahrung für Vermietung
- 10-Jahres-Spekulationsfrist des Erblassers bereits abgelaufen (sofortiger steuerfreier Verkauf möglich)
Steueroptimaler Verkaufszeitpunkt
| Situation | Steuerliche Empfehlung |
|---|---|
| Erblasser hat Immobilie ≥ 10 Jahre besessen | Sofort verkaufen: kein Spekulationssteuer |
| Erblasser hat < 10 Jahre besessen | Warten bis 10-Jahres-Frist abgelaufen (ererbte Frist gilt!) |
| Eigennutzung 2 von letzten 5 Jahren | Steuerfreier Verkauf möglich (auch für Erben!) |
Sofortmaßnahmen nach Erbfall
- Gebäudeversicherung übernehmen (nicht kündigen — sonst Schutzlücke)
- Erbschein beantragen und Grundbuch umschreiben (innerhalb 2 Jahre kostenlos)
- Laufende Kosten (Grundsteuer, Hausgeld, Kredit) weiterzahlen
- Finanzamt über Erbschaft informieren (Erbschaftsteuererklärung)
- Vor Renovierungsbeginn: Klärung mit Miterben!
Miterben: Der häufigste Konfliktpunkt
Wenn mehrere Erben betroffen sind, braucht es oft einen Auseinandersetzungsvertrag. Optionen:
- Ein Erbe kauft die anderen aus (notariell)
- Alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös
- Einer nimmt die Immobilie, andere bekommen Geldausgleich
Ohne Einigung können Erben eine Teilungsversteigerung beantragen — das ist meist für alle nachteilig.
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