Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren (EW-Verfahren) ist das Standardverfahren zur Bewertung von Renditeobjekten. Es setzt sich zusammen aus Bodenwert plus dem kapitalisierten Gebäudeertragswert. Grundlage: ImmoWertV 2021.
Die Formel
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert = Jahresreinertrag × Vervielfältiger
Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten (ca. 20–25 %)
Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus
- Jahreskaltmiete: 36.000 €
- Bewirtschaftungskosten (22 %): 7.920 €
- Jahresreinertrag: 28.080 €
- Liegenschaftszins 4,0 %, RND 50 Jahre → Vervielfältiger 21,48
- Gebäudeertragswert: 28.080 × 21,48 = 603.158 €
- Bodenwert: 150.000 €
- Ertragswert: 753.000 €
Tipps aus der Praxis
Der Liegenschaftszins ist entscheidend: 0,5 % Unterschied verändert den Wert um 10–15 %. Aktuelle Sätze: A-Städte 2–3 %, C-Lagen 5–7 %. Veröffentlicht vom Gutachterausschuss der Gemeinde.
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