Warum die Bauabnahme so entscheidend ist
Die Bauabnahme (§ 640 BGB) ist der juristische Wendepunkt beim Neubau: Bis zur Abnahme trägt der Bauträger die Beweislast für Mängel. Nach der Abnahme müssen Sie als Käufer nachweisen, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war. Außerdem beginnen mit der Abnahme die Gewährleistungsfristen zu laufen (bei Bauwerken: 5 Jahre).
Das bedeutet: Wer bei der Abnahme nachlässig ist, verliert wichtige Rechte. Ein erfahrener Bausachverständiger bei der Abnahme lohnt sich fast immer — die Investition von 500–1.500 € schützt Sie vor Mängeln im Wert von Zehntausenden Euro.
Was passiert bei der Bauabnahme?
- Bauträger lädt Sie schriftlich zur Abnahme ein
- Gemeinsamer Begehung des Objekts mit Protokollführung
- Alle festgestellten Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten
- Einigung über Fristen zur Mängelbeseitigung
- Unterschrift des Abnahmeprotokolls durch beide Seiten
- Übergabe der Schlüssel (nach Mängelbeseitigung oder mit Vorbehalt)
Wichtig: Unterschreiben Sie nie ein Protokoll ohne Mängellistung, wenn Sie Mängel sehen. Auch wenn das Objekt "im Großen und Ganzen" gut aussieht — Details im Protokoll festhalten.
Checkliste Bauabnahme: Was prüfen Sie wo?
Außenbereich
- Fassade: Risse, ungleichmäßige Putzhöhe, Farbabweichungen?
- Dach: Vollständige Eindeckung, Regenrinnen korrekt angebracht?
- Fenster: Alle öffnen/schließen korrekt? Dichtungen intakt?
- Außenanlagen laut Vertrag vollständig ausgeführt?
Innenbereich — Böden, Wände, Decken
- Fliesen: Fugen gleichmäßig, Hohllagen (klopfen!), Risse?
- Parkett/Laminat: Hohllagen, Knarren, Schäden?
- Wände: Gleichmäßig verputzt, keine Risse, Maße laut Plan?
- Decken: Einbaulampen funktionieren, Deckenputz eben?
Bad und Küche
- Silikone/Fugen: Lückenlos, gleichmäßig?
- Armaturen: Dicht, kein Tropfen?
- Abflüsse: Wasser läuft vollständig und schnell ab?
- WC: Spülung vollständig, kein Nachlaufen?
Technik
- Heizung: Alle Heizkörper/Thermostate funktionieren?
- Steckdosen: Jede einzeln testen (Phasenprüfer mitbringen)
- Lüftungsanlage: Volumenstrom messbar, Filter eingebaut?
- Keller: Trocken, keine Feuchtigkeitsflecken?
Häufige Mängel bei Neubau-Abnahmen
| Bereich | Häufige Mängel |
|---|---|
| Putz/Mauerwerk | Risse durch Schwindung, ungleichmäßige Oberfläche |
| Estrich | Hohllagen, Risse, zu früh belastet |
| Fenster | Schlechte Einstellung, undichte Dichtungen |
| Elektrik | Falsch verlegte Leitungen, fehlende FI-Schalter |
| Abflüsse | Zu geringe Neigung, Geruchsbelästigung |
Mehr zu typischen Mängeln beim Kauf: Typische Mängel beim Immobilienkauf. Was beim Bauträgervertrag zu beachten ist: Neubau vom Bauträger kaufen.
