Das Mehrfamilienhaus gilt als Königsklasse der Immobilieninvestition: höhere Mieteinnahmen, bessere Risikodiversifikation, mehr Steuervorteile. Aber auch mehr Verantwortung, höhere Einstiegspreise und komplexere Verwaltung. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Kauf achten müssen.
Was ist ein Mehrfamilienhaus (MFH)?
Ein Mehrfamilienhaus (kurz: MFH) ist ein Wohngebäude mit mindestens drei Wohneinheiten. Es kann vollständig vermietet oder gemischt genutzt werden (Eigennutzung einer Einheit, Rest vermietet). Im Gegensatz zur Eigentumswohnung kaufen Sie das gesamte Gebäude — inklusive Grundstück und Gemeinschaftsflächen.
Typische Renditen bei Mehrfamilienhäusern 2026
| Lage | Kaufpreis je Wohneinheit | Bruttomietrendite | Nettomietrendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| A-Städte (München, Hamburg) | 200.000–350.000 € | 2,5–4 % | 1,5–2,5 % |
| B-Städte (Hannover, Dortmund) | 100.000–180.000 € | 4–6 % | 2,5–4 % |
| C-Städte (Mittelstädte) | 60.000–130.000 € | 5–8 % | 3,5–6 % |
| Ländliche Lagen (West) | 40.000–80.000 € | 6–10 % | 4–7 % |
Vorteile gegenüber Einzelwohnungen
- Diversifikation: 6 Einheiten = 6 Mieter — fällt einer aus, laufen die anderen weiter
- Skaleneffekte: Ein Dach, eine Heizung, eine Versicherung für alle Einheiten
- Verwaltung: Eine Adresse, ein Eigentümer — kein WEG-Durcheinander
- Finanzierungsvolumen: Banken finanzieren MFHs gerne — gute Besicherung
- Wertsteigerungspotenzial: Durch Sanierung, Grundrissoptimierung oder Dachausbau
- Steuervorteile: AfA auf gesamtes Gebäude, alle Kosten als Werbungskosten
Risiken und Herausforderungen
- Hoher Einstieg: MFHs kosten 500.000 € bis mehrere Millionen — mehr EK nötig
- Komplexe Verwaltung: Mehr Mieter = mehr Aufwand, mehr Betriebskostenabrechnungen
- Sanierungsrisiko: Größere Gebäude = mehr zu renovieren; unentdeckte Mängel teurer
- Mieterbindung: Mehrere Mietverhältnisse bedeuten mehrere potenzielle Konflikte
- Lage-Klumpenrisiko: Alle Einheiten in einer Lage — lokale Marktveränderungen treffen alles
Wie bewerte ich ein Mehrfamilienhaus?
Die wichtigsten Kennzahlen für MFHs:
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete (aller Einheiten). Zielwert: 15–25
- Nettomietrendite: Nach allen Kosten. Zielwert: 3–6 %
- Leerstandsrate: Aktuell und historisch. Über 10 % = Warnsignal
- Zustand: Restnutzungsdauer, letzte Sanierungen, Heizungsanlage, Dach
- Mietpreispotenzial: Liegen aktuelle Mieten unter Marktniveau?
Checkliste: Vor dem MFH-Kauf
- ☑ Vollständige Mietaufstellung anfordern (alle Mieter, Mietbeträge, Mietvertragslaufzeiten)
- ☑ Letzte 3 Betriebskostenabrechnungen prüfen
- ☑ Zustandsbericht von unabhängigem Sachverständigen
- ☑ Grundbuchauszug auf Lasten und Dienstbarkeiten prüfen
- ☑ Baugenehmigungen für alle Einheiten vorhanden?
- ☑ Heizungsanlage: Alter, Zustand, Energieverbrauch
- ☑ Dach: Zustand, letzte Erneuerung
- ☑ Fassade und Fenster: Sanierungsbedarf?
- ☑ Finanzierungsgespräch mit Bank — MFH-Finanzierung vorbereiten
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
MFHs werden in der Regel anders finanziert als Eigentumswohnungen:
- Banken berücksichtigen die Mieteinnahmen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung
- Eigenkapital: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises (plus Kaufnebenkosten)
- Annuitätendarlehen oder endfällige Darlehen möglich
- Bei Sanierungsobjekten: Renovierungskosten in die Finanzierung einplanen
- KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung nutzen
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus ist ein ernsthaftes Investment, das erhebliches Eigenkapital und Erfahrung erfordert. Wer es richtig macht, profitiert von soliden Mietrenditen, guten Steuervorteilen und langfristiger Wertstabilität. Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner als ersten Anhaltspunkt und lesen Sie mehr über die Bewertung von Renditeobjekten.
