Nettorendite: Immobilienwert für Kapitalanleger:innen

Rendite Immobilie – Die Rendite einer Immobilie ist eine bedeutende Kennzahl für Kapitalanleger, die Immobilien kaufen und vermieten möchten. Sie gibt Auskunft über den erzielten Gewinn im Verhältnis zum investierten Kapital und ist für Immobilieninvestoren von großer Bedeutung. In diesem Abschnitt erfährst du, was die Rendite einer Immobilie aussagt und warum sie für Kapitalanleger wichtig ist. Zudem wirst du die Berechnung der Rendite anhand praktischer Beispiele für verschiedene Arten von Immobilien (Wohnungen, Häuser, Mehrfamilienhäuser) in verschiedenen Lagen kennenlernen. Darüber hinaus erfährst du den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite und wie diese berechnet werden.

Quelle: Immobilien Rendite (immobilien-erfahrung.de)

Immobilienrendite berechnen

Nachdem du diesen Ratgeber gelesen hast, bist du bestens über die Immobilienrendite informiert. Du benötigst lediglich zwei Kennzahlen, die du in jedem Immobilienangebot und Exposé finden kannst. Das Beste daran ist, dass du diese Informationen bequem von deinem Schreibtisch aus erhalten kannst. Ab heute benötigst du lediglich:

  1. Kaufpreis (zzgl. Kaufpreisnebenkosten)
  2. Monatskaltmiete

Beginnen wir zunächst mit einer einfachen Erklärung.

Was bedeutet Rendite? Einfach erklärt

Die Rendite einer Immobilie berechnet sich aus den Mieteinnahmen eines Jahres (Kaltmiete), im Verhältnis zu den Kosten für eine Immobilie (Kredit [Tilgung und Zinsen], Instandhaltung und Rücklagen). Das Ergebnis ist ein Prozentsatz (%). Einfach gesagt:

„Wie profitabel ist eine Immobilie (Kosten / Einnahmen)?“

Immobilienrendite zeigt dir, ob deine „Kosten“ gedeckt sind. Denn dann bezahlt dein Mieter deine Immobilie + zusätzlicher Vermögensaufbau durch Überschüsse aus den Mieteinnahmen (positiver Cashflow).

2 Schritte: Mindestrendite und Rendite von Immobilie X

Für dich ist wichtig:

Schritt: „Wie viel Rendite musst du mindestens erzielen?“
→ Kosten berechnen (Tilgung, Zinsen und Instandhaltung)

Schritt: „Wie viel Rendite erwirtschaftet eine bestimmte Immobilie X?“
→ Verhältnis Kaufpreis (Kosten) und Mieteinnahmen

Die Rendite lässt sich einfach berechnen.

Rendite: Das Wichtigste im Überblick

  • Kennzahl für Kapitalanleger (kaufen und vermieten)
  • Verhältnis: Investitionskosten / Mieteinnahmen
  • Voraussetzung für gute Renditen: Richtiger Gebäudetyp, baulicher Zustand, Alter und Lage der Immobilie
  • Nebenkosten beachten: Kaufnebenkosten, später Instandhaltungskosten und beim Verkauf eventuell die Spekulationssteuer (senken die Rendite)
  • Verwaltungskosten: Wie hoch sind Verwaltungskosten (selbst verwalten oder verwalten lassen)

Starten wir mit der ersten Frage:

Schritt 1: Wie hoch muss die Rendite sein?

Wie hoch ist eine gute Mietrendite? Diese einfache Aufstellung hilft dir, schnell und einfach zu berechnen, wie hoch deine Rendite einer Immobilie mindestens sein muss. Den größten Einfluss auf deine Rechnung haben die aktuellen Bauzinsen. Je nachdem, wie hoch der Bauzins aktuell ist, zahlst du für deine Immobilienfinanzierung mehr oder weniger.

Mindestrendite (Kosten) einfach berechnen:

  • Tilgung: Kreditrückzahlung ~ 2%
  • Zinsen: Kosten für Kredit ~ 2% (je nach aktuellem Bauzins)

Einfache Renditeberechnung:

  • Kostenfaktor p.a. (pro Jahr)
  • Tilgung: 2%
  • Zinsen: 2%
  • Instandhaltung und Rücklagen: 2%
  • Kosten insgesamt: 6%

Das heißt, du musst mindestens 6% Rendite erreichen, um die Kosten zu decken. Dein Ziel ist deshalb 7% und mehr! Je mehr Rendite, desto mehr Einnahmen erzielst du zusätzlich (positiver Cashflow). 6% ist also die Untergrenze, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, die dir unmittelbar zusätzliches Einkommen bringt.

Mindestrendite: 6%

Du willst also 7% und mehr Rendite

Einfluss von Zinsen:

  • 2% Zinsen = Mindestens 6% Rendite
  • 3% Zinsen = Mindestens 7% Rendite
  • 4% Zinsen = Mindestens 8% Rendite
  • 5% Zinsen = Mindestens 9% Rendite


Jetzt zur zweiten wichtigen Frage:

Wie viel Rendite bringt eine bestimmte Immobilie?

Dafür berechnest du die Rendite von Immobilien. Alles, was du benötigst, sind ein paar wenige Kennzahlen.

Rendite Rechner: Kostenlos

Der schnelle Renditecheck.

Schritt 2: Wie hoch ist die Rendite von Immobilie X?

Wenn du die Rendite einer Immobilie berechnest, stehen dir 2 Möglichkeiten zur Verfügung: Nettorendite und Bruttorendite. Schnell und einfach erklärt:

  • Nettorendite = Inklusive Kaufnebenkosten (unsere Empfehlung)
  • Bruttorendite = Exklusive Kaufnebenkosten / Instandhaltungskosten

Was ist besser? Die Nettomietrendite gibt dir einen genaueren Blick auf deine Kapitalanlage. Denn die Kaufnebenkosten sind nicht unerheblich.

Rendite berechnen: Formel

Das Prinzip der Rendite kennst du vielleicht allgemein aus der BWL.

Rendite Formel

So berechnest du die Rendite (einfach):

Rendite (%) = Einnahmen / Kapitaleinsatz * 100

Beispiel:

6.000 / 100.000 * 100 = 6 %

Wesentlich genauer und unsere Empfehlung ist die Nettorendite:

Nettorendite Formel – Unsere Empfehlung

So berechnest du die Nettomietrendite:

Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispiel:

( [ 500 – 166,67 ] * 12 ) / (100.000 + 8.500) = 3,7 %

Du siehst, die Berücksichtigung von Instandhaltung und Kaufnebenkosten gibt dir ein deutlich realistischeres Bild vom Angebot. Die Rendite liegt jetzt bei 3,7 %.

Bruttorendite Formel

Die Bruttorendite wird wie folgt berechnet:

Bruttorendite (%) = (Monatskaltmiete * 12) / Kaufpreis

Beispiel:

(Monatskaltmiete * 12) / Kaufpreis = (500 * 12) / 100.000 = 6,0 %

Fazit: Immobilien Rendite

Du hast jetzt alle wichtigen Informationen, um schnell und effektiv die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Mit dem Kaufpreis und der Monatskaltmiete kannst du die Rentabilität einer Immobilie bestimmen und verschiedene Immobilien miteinander vergleichen. Es gibt jedoch noch weitere Faktoren, die die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen, wie beispielsweise die Finanzierung, Instandhaltungskosten und andere Kosten. Außerdem solltest du auch die Lage der Immobilie berücksichtigen, da sich die Rendite je nach Lage unterscheidet.

Die durchschnittliche Rendite von Immobilien variiert je nach Lage. In A-Lagen liegt sie typischerweise bei etwa 2-3%, in B-Lagen bei 4-8%, und in C-Lagen bei 9-12%. Investmentimmobilien haben oft eine Rendite unter 6%, während Renditeimmobilien eine Rendite über 7% aufweisen. Bei einer Rendite von über 10% handelt es sich oft um Immobilien mit günstigem Kaufpreis oder einem höheren Risiko.

Du kannst auch durch Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten den Wert deiner Immobilie steigern und damit eine höhere Rendite erzielen. Beachte jedoch, dass neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten einen Einfluss auf die Rendite haben.